別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南相馬 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 5-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 43,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市原町区栄町２丁目１１番 ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗、事務所 等が建ち並ぶ既成商 業地域 南12m県道 水道、ガス、下水 原ノ町 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   300 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅前から伸びる県道沿いの既 成商店街 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 原ノ町駅西方 750m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 大型店への顧客流出や駅利用客の減少等で商況が厳しい中、コロナ禍となり、個人店舗では新規開店のリスクが 高い。借地が多く動きはあまりないが、不動産市場に落ち着きが見られ、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、相双地区の商業地域であり、近年は、商住混在地域の商業適地との代替性も認められる。需要者の中心 は地縁性を有する個人、法人事業者であり、自己の営業のための需要がほとんどである。原町区では、休業していた店 舗の再開や跡地利用、大型店の進出、ホテルの建設等が散見され、商業活動に回復の動きが見られていたが、徐々に落 ち着いた気配となっている。借地が多く、背後地では取引が散見されるが、表の通りでは取引が極めて少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域特性を鑑み用途混在地域の事例等も採用したが、いずれも徒歩で移動が可能な範囲の代替性が認めら れる事例であり、市場実態が反映された信頼性のある価格である。近隣地域は旧来からの商店街であり収益性も考慮す べきであるが、駅からやや距離があり、自用の店舗等が主体で適正な賃料水準が把握困難等の理由により、収益価格は 試算しなかった。よって、比準価格を標準に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相馬 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,900 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 89.8] [100.0] 100 43,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商業地の取引数は少ないが、売り急ぎの様子 は見られない。近年はビジネスホテル等の立 地が多く見られたが、宿泊客の減少傾向が見 られる。 駅利用者数は着実に回復傾向にあったが、コ ロナ禍を反映して大きく減少した。ただし、 当地域は駅からやや距離があり、特段の変化 は見られない。 市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％