別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南相馬 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 -7 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 4,500,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市小高区上町１丁目１００番 ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 市道沿いに一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南西8m市道、背面道 水道、下水 小高 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部の一角を占める 住宅地域 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 小高駅西方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近くに公営ストアーが開業するなど地域復興が進む地域であるが宅地需要は限定的である。地価は、当面の間、 下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南相馬市内の住宅地域で、特に小高区内の住宅地域と代替性が高い。需要者は圏内に地縁性を有する個 人が主である。復興拠点施設の供用開始やホームセンター、公営スーパーの開業、診療所の開所など復興が進捗しつつ も、帰還者数は低位に留まっており、不動産市場は低調に推移している。取引件数が少ないうえ、取引には当事者の事 情が内在しているケースもあるとみられ、取引相場が把握し難い地域となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 避難指示解除後においても賃貸需要が乏しく経済合理的な賃貸物件の想定が現実的でないため収益価格は試算しなかっ た。比準価格は、代替性が高い小高区の事例を採用し事例の個別性及び地域的特性に留意のうえ決定された実証性を有 する価格と認められる。本件では、比準価格の信頼性は高いものと判断し、当該比準価格を標準に、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南相馬 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [106.0] 100 [141.2] [104.0] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 行政主導の復興事業が進捗しつつも区内の住 民帰還が進まず、市街地中心部の躍動感は依 然として戻っていない。 緩やかな地域復興が進んでいるが、不動産取 引は限定的で地価を回復させるには至ってい ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％