別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南相馬 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 -5 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 7,230,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市原町区大木戸字南東方８１番３２ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を主体に農 地が多く見られる住 宅地域 南東6m市道 水道 原ノ町 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 南西部郊外において、周辺農 地が宅地へ転用され、熟成が 進んでいる住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 原ノ町駅南西方 3.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は郊外に存するが、街路条件が良好で未だ値頃感があり、需要は底堅い。ただし、市場に落ち着きが見ら れることから、地価は、上昇幅を逓減させて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南相馬市原町区内の戸建住宅地域であり、特に市街地外縁部及び郊外の住宅地との代替関係が強い。コ ロナ禍ではあるが、値頃感と低金利等の影響で需要は概ね堅調である。以前の様な建築ラッシュは見られないが、農地 や低利用地の宅地造成は未だ散見される。建築コスト高により、開発の中心は、より素地の安価な地域にシフトしつつ あると見られる。土地の需要の中心は８００万円前後であるが、以前よりもより安く求める声が増加傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は、震災後の中心部の住宅不足により多くの開発が行われた地域であり、駅や学校等から距離があること から、やや安価な水準で取引されている住宅地域である。生活上の効用を重視した価格形成がなされている地域であり 、また、複数の規範性の高い事例により試算できたことから、比準価格の信頼性は高い。収益価格は経済合理性がない ため適用しなかった。よって、比準価格を標準に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南相馬 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.1] 100 [135.6] [104.0] 100 27,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全体的な人口は減少傾向。土地取引件数は減 少傾向が続いており、だいぶ震災前の水準に 近づいている。被災者需要はまだ見られる。 石神地区の人口及び世帯数は増加傾向だが、 増加率は縮小傾向。発展途上で熟成が進捗中 。現在は北西方小学校近くの方がやや開発が 活発に見える。 南東道路で市場競争力は優る。個別的要因に 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％