別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南相馬 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 -3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市鹿島区寺内字横峯４９番２７ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する郊外の住 宅地域 南6m市道 水道、下水 鹿島 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南    10 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の画地規模が大きめの住 宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 鹿島駅南西方 3.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 建物の張り付いた住宅団地で今後とも現況を維持しつつ推移するものと予測する。震災後の移転需要の収束によ り、近隣地域はもとより、区内では地価の沈静化が観察される。地価は、弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南相馬市及び相馬市郊外の住宅地域で、特に鹿島区内の住宅地域と代替性が高い。需要者は圏内に地縁 性を有する個人が主である。震災後、市街地中心部の供給不足を背景に郊外各所で宅地開発が見られたが、復興需要の 収束により郊外部の宅地開発は大きく減少している。不動産市場が震災前の市況に戻る中、郊外部の取引件数は減少傾 向にある。需要者の低価格帯嗜好を背景に、取引の中心となる価格帯は４００万円～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地から離れる既存の住宅地域で、アパート等の収益物件の需給が低調であるため収益価格は試算しなかった。一方 、比準価格は、代替性が認められる鹿島区郊外部の事例を複数採用し、試算過程は事例の規範性及び試算過程に十分留 意のうえ決定されており実証性を有する価格と認められる。本件は、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南相馬 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [106.0] 100 [171.6] [104.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が常態化する中、長期化す るコロナ禍の影響や原材料、食料品価格の相 次ぐ値上げなど消費者を取り巻く環境は厳し さを増している。 既成住宅団地として熟成しており、地域要因 に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +9.7 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％