別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南相馬 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南相馬 -2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 9,410,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南相馬市原町区二見町１丁目１２２番 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が混在する既成住 宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 原ノ町 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅や中心商業地域に近く利便 性が良い住宅地域であるが、 相対的に動きが少ない。 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 原ノ町駅南西方 650m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 原ノ町駅に近接する住宅地域であるが、低利用地の開発の動きは相対的に鈍い。需要者層の低価格選好の増加が 見られるため、やや安価な地域の開発が続く状況下では、地価は停滞ないし弱含みに推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、原町区内の戸建住宅地域及び商住混在地域である。住宅地については低金利等の影響で需要が堅調と見 られるが、人気エリアへの選好はやや薄れていると見られる。市場過熱時期が終わり、住宅着工戸数が著しく減少して いるが、人口比で見ると、県北地区及び相双地区の上位に位置する。被災者需要は少ないが未だ散見される。復興事業 の減少に伴い、賃貸物件の空室率は上昇傾向にある。需要の中心は土地が７００万円～１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅に近くアパート等も散見される住宅地域であるが、賃貸物件の供給逼迫時期とは異なり、その後数多く建 築されたアパート等との競争もあり純粋な収益目的での賃貸経営は難しいことから、収益価格の試算は断念した。近年 は戸建住宅目的の取引が住宅地市場を牽引し、快適性や利便性が重視され地価が形成されていることから、比準価格の 説得力は高い。したがって、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南相馬 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.1] 100 [ 96.7] [103.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全体的な人口は減少傾向。土地取引件数は減 少傾向が続いており、だいぶ震災前の水準に 近づいている。被災者需要はまだ見られる。 中心部周辺の人口は暫く増加傾向が続いてい たが、やや減少に転じた。近くの大型スーパ ーは再開している。当地域は低利用地の解消 がやや鈍い。 東道路のため市場競争力はやや優る。個別的 要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％