別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 田村 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田村 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小橋　達夫   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村市船引町船引字五升車１９番４ ②地積 　(㎡) 377   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 不整形 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗の中に住宅等が 混在する既成商業地 域 北東10m県道 水道、下水 船引 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 船引駅前の既成中心商店街（ 栄町サンロード） 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 船引駅南方 200m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 各種店舗が連坦する駅前の中心商店街であるが、郊外型店舗への顧客の流出等が見られ商況は低迷し、当面現状 を維持して推移すると予測する。核となる商業施設もないことから地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は田村市及び隣接町における商業地域及び商住混在地域一帯である。需要者の中心は圏域に地縁性を有する 個人事業者及び県内に店舗展開する法人事業者等である。郊外型大型店舗が集積する地域への顧客の流出が継続し、店 舗閉鎖が見られるなど衰退傾向にあり、需要は弱含みの状況にある。取引自体が少なく、取引規模もまちまちであり、 需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の店舗等が多い古くからの商店街であり、新規の商業事業者向けの賃貸物件は殆んどなく、賃貸市場が成立し ていないため、収益還元法は適用できなかった。同一需給圏内における取引は自己使用目的のものが主であることから 、取引事例を適正に比較考量し信頼性のある価格とした比準価格を標準として、地域経済情勢の推移動向を十分に踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新設住宅着工数は増加しているが、人口は依 然として減少し、土地取引件数は減少傾向で 推移しており、船引地区の一部を除いて市場 は停滞している。 駅前に位置するが、郊外大型商業施設等への 顧客の流出・分散化が進み、閉鎖店舗が散見 される等、商況の低迷が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％