別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 田村 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田村 -7 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小橋　達夫   TEL.

鑑定評価額 5,090,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村市大越町上大越字町３５番２外 ②地積 　(㎡) 443   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に併用 住宅等も見られる住 宅地域 北東8.5m県道 水道、下水 大越 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに一般住宅や小売店 舗も混在する住宅地域 街 路 基準方位　北　８． ５ｍ県道 交通 施設 大越駅南方 300m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの既成の混在住宅地域としての現状を維持すると予測する。新規の土地需要は非常に少なく、令和元年 に同じ上大越地区にドラッグストアが新規出店したが、その影響も限定的とみられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大越地区を中心とした田村市郊外部の混在住宅地域である。需要者は圏域内に地縁性を有する者にほぼ 限定される。近隣地域は、小売店舗等を中心とした近隣商業地域から地域の衰退とともに住宅地域に移行している地域 であるが、住宅地域としても県道沿いで車両通行量が多いため環境面で劣る。取引は少なく取引価格も規模等により様 々で、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用での取引が中心の地域であり、比準価格は市内の代替性を有する取引事例から求められ説得力がある。一方、近隣 地域は近隣商業地域から住宅地域に移行している地域で、自己使用の住宅が多く賃貸市場が未成熟であるため収益価格 は試算しなかった。地価は周辺の取引価格により判断されている。拠って本件では、代表標準地との検討も踏まえ、実 証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島小野 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,550 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 81.6] [100.0] 100 11,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少している。宅地需要は船引地 区の一部で堅調だが、それ以外は停滞的であ る。 令和元年夏に同じ上大越地区にドラッグスト アが新規開店したが、単発的なものであり、 地域要因に目立った好影響は与えていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +12.2 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％