別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 田村 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田村 -6 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小橋　達夫   TEL.

鑑定評価額 4,070,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村市常葉町西向字石ノ坪１５番４ ②地積 　(㎡) 399   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる高台の住 宅地域 東7m市道 水道、下水 船引 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧常葉町郊外の丘陵部の住宅 団地 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 船引駅東方 5.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅団地であるが、地域要因に特段の変化は見られず、当面現状を維持して推移すると予測 する。土地需給は低水準のまま現状を維持し、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は田村市及び隣接する周辺町の住宅地域一円である。需要者の中心は概ね同一需給圏内居住者で、圏外から の転入者は少ない。常葉地区においては大小の農家集落が点在するが、新たな宅地開発は殆んど見られない。当地域は 目立った宅地供給は見られず、また、市街地部から離れ利便性等劣ること等から需要も弱含みの状況にある。市場の中 心価格帯は３００㎡前後の土地で４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心の住宅団地であり、アパート等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立していないため、収益還 元法は適用できなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指 標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島小野 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,550 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [102.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新設住宅着工数は増加しているが、人口は依 然として減少し、土地取引件数は減少傾向で 推移しており、船引地区の一部を除いて市場 は停滞している。 近年僅かに新設住宅が増えたが、郊外大型商 業施設等に近い地域への選好性が強いこと等 から、当地域の需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +10.2 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％