別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 田村 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田村 -5 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小橋　達夫   TEL.

鑑定評価額 7,200,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村市船引町船引字石崎１５番２１ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北9m市道 水道、下水 船引 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 船引駅北側の丘陵部に開発さ れた中規模分譲住宅団地 街 路 基準方位　北　９ｍ 市道 交通 施設 船引駅北東方 850m 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅団地で、地域要因に特段の変化は見られず、当分の間は現状を維持して推移する と予測する。接近性等に恵まれていることから地価は小幅ながら上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧船引町市街地及び隣接する周辺町の住宅地域一円である。需要者の中心は市内居住の第１次取得者及び 買い替え需要者で、圏外からの転入者は少ない。当地域は大量の宅地供給は見られないが、駅や郊外型商業施設等との 接近性が良好で、需要の高い東部台に近く、需要は強含みの状況にある。市場の中心価格帯は土地は６００万円～８０ ０万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件は僅かに見られるが、自用の戸建住宅が中心であり、また、行政的条件により経済合理的な共同 住宅の建築を想定することが困難であるため、収益還元法は適用しなかった。快適性を重視する住宅地域であることか ら、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を 標準とし、地域経済情勢の推移動向を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新設住宅着工数は増加しているが、人口は依 然として減少し、土地取引件数は減少傾向で 推移しており、船引地区の一部を除いて市場 は停滞している。 大型商業施設等に近い選好性の強い地域に近 接していること等から、需要は増加傾向で、 地価はやや強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％