別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 田村 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田村 -4 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小橋　達夫   TEL.

鑑定評価額 4,860,000 円  １㎡当たりの価格 6,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村市大越町上大越字求中１０７番１ ②地積 　(㎡) 784   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅が混在する住 宅地域 南7m市道、背面道 水道 大越 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  35.5 ｍ、規模　　       780 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道東側背後の一般住宅が所 在する住宅地域 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 大越駅南東方 2.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 集落地域としての地域要因に特に変化はなく、現状を維持すると予測する。周辺地域では街路整備や産業団地の 完成など発展的な要因も見られるが、人口減少等を背景として地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大越地区の住宅地域を中心に田村市郊外部全域に及ぶ地域。需要者の中心は圏域内に地縁性を有する個人 であり、圏域外からの流入は見込めない。大越地区の市街地に近接し、周辺地域では街路整備や産業団地の完成など発 展的な要因も見られるが、田村市中心部からは距離があり、人口減少等を背景として市場は停滞的である。取引件数は 少なく、散発的に発生する取引についても画地規模が様々で、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅地としての取引が中心の地域であり、比準価格は市内郊外部の類似性を有する住宅地の取引事例から求めら れ説得力がある。一方、近隣地域は自己使用の戸建住宅で占められ、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しな かったが、収益性が土地取引の指標となる土地柄ではなく、地価は周辺の取引価格により判断されている。拠って本件 では、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,240 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿武隈山系にあって市の人口は減少している 。宅地需要は船引地区の一部で堅調だが、そ れ以外は停滞的である。 既成集落地としての地域的特性に変化はなく 、土地需要は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％