別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 田村 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田村 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小橋　達夫   TEL.

鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村市滝根町神俣字河原８４番２ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、事業所が見られる 住宅地域 東9.5m市道 水道、下水 神俣 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南   160 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 神俣駅東側の街路条件が良好 な住宅地域 街 路 基準方位　北　９． ５ｍ市道 交通 施設 神俣駅東方 400m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 滝根地区の中では条件に恵まれた住宅地域であるが、田村市の中心部からはやや離れ、人口減少等も進んでいる ことなどから、土地需要は少なく地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は滝根地区の住宅地域を中心に田村市郊外部から隣接町に及ぶ地域。需要者の中心は、圏域内に地縁性を有 する個人である。滝根地区の中では良好な立地条件を有するが、田村市中心部からは遠く、人口減少等を背景として市 場は停滞的である。取引件数は少なく取引規模等も様々で、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅地としての取引が中心の地域であり、比準価格は対象標準地が存する滝根町神俣地区の比較可能な取引事例 から求められ説得力がある。一方、近隣地域は自己使用の戸建住宅が殆んどを占め、賃貸市場が未成熟であるため収益 価格は試算しなかったが、収益性が土地取引の指標となる土地柄ではなく、地価は周辺の取引価格により判断されてい る。拠って本件では、代表標準地との検討も踏まえ、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島小野 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,550 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 71.5] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少し、宅地需要も船引地区の一 部は堅調であるが、やや離れたその他の地区 は停滞気味である。 滝根地区の中では、利便性に優れる地域であ るが、市場規模は小さく、人口減少傾向と相 俟って、土地需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +16.4 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％