鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

二本松 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ５Ｙ -26	二本松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m県道、東7.5m、角地		都計外
b	２２Ｋ８Ｙ -15	二本松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m県道、中間画地		（都） (60,200)
c	２２Ｋ５Ｙ -1	二本松市		更地	（　）	台形	西8m県道、中間画地		都計外
d	２２Ｋ６ -11	伊達郡川俣町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m国道、北東6m、北西2m、三方路		（都） (70,200)
e	２２Ｋ５Ｙ -25	二本松市		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,886	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	10,675	100 [ 75.3]	14,177	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	14,200
b	(　 ) 22,238	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	21,758	100 [ 152.3]	14,286		14,300
c	(　 ) 9,093	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	9,159	100 [ 67.7]	13,529		13,500
d	(　 ) 17,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	16,680	100 [ 125.3]	13,312		13,300
e	(　 ) 14,500	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	14,775	100 [ 102.0]	14,485		14,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.2	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +11.4	環境　　　　 +34.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.2	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.8	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,900 円／㎡]

二本松 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			旧来からの商店街であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自己所有建物での営業が大部分なため、賃貸市場は未成熟で賃料水準の把握が困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
二本松 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

二本松 5-4

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　安彦　隆一

TEL.

鑑定評価額

4,290,000 円

１㎡当たりの価格

13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	二本松市小浜字新町１８番				②地積　(㎡)	311 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:3.5	診療所兼住宅Ｓ2	医院、小売店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地域	西7.8m国道	水道、下水	二本松 9.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧岩代町中心部の国道沿いに
形成された既成商業地域

街

路

７．８ｍ国道

交通

施設

二本松駅南東方

9.6km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧岩代町の既成商業地域に存するが、市内中心部や郊外大型店舗への顧客流出が著しく繁華性・収益性は低下傾
向が続いており、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 13,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、二本松市内及び周辺市町の郊外の商業地域及び商住混在地域一円。近隣地域は国道沿いの古くからの商
店街で日用品小売店舗や医院等が存するが、休廃業する店舗も見られ繁華性等は低下傾向が続いている。需要者は旧岩
代町に拠点をおく個人事業者等に限定され、後継者難等により供給圧力も懸念される。新規の商業用途での宅地需要は
極めて少なく、取引の価格等もまばらで、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では、自己使用の店舗または店舗併用住宅が利用の中心となっており、商業事業者向けの賃貸市場はほぼ存在
しないため、収益価格の試算は断念した。比準価格は、商業地域及び商住混在地域の取引事例を広域的に収集・選択し
市場動向を的確に反映した価格である。よって、実証的かつ市場性を反映した比準価格を標準とし、旧岩代町の不動産
の需給動向も十分に勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍等の影響により、店舗としての運営
は困難な状況にある。そのため、先行き不透
明感が続いている。

旧岩代町中心部の国道沿いに形成された既成
商業地域で郊外大型店舗等への顧客流出によ
り、繁華性の低下傾向が続いている。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

二本松 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ５Ｙ -25	二本松市		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		（都） (70,200)
b	２２Ｋ８ -15	二本松市		更地	（　）	不整形	東4m市道、南4m、角地		（都）１住居 (60,160)
c	２２Ｋ８ -82	二本松市		更地	（　）	ほぼ台形	北6.5m市道、西5m、角地		（都）準工 (60,200)
d	２２Ｋ５ -18	伊達市		建付地	（　）	長方形	北西7.8m市道、中間画地		都計外
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,500	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	14,775	100 [ 105.9]	13,952	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	14,000
b	(　 ) 12,187	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.3]	12,525	100 [ 94.4]	13,268		13,300
c	(　 ) 13,743	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	14,796	100 [ 107.9]	13,713		13,700
d	(　 ) 12,639	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	14,304	100 [ 106.7]	13,406		13,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +12.4	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +15.8	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,800 円／㎡]

二本松 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が収集できず、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自用の店舗併用住宅等が建ち並ぶ既存商店街のため、適切な賃貸事例がなく、賃料水準の把握が困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ