別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 二本松 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 5-3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　安彦　隆一   TEL.

鑑定評価額 38,700,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市油井字福岡４０番３外 ②地積 　(㎡) 1,151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） (90,300) 1:1.2 店舗 Ｓ1 県道沿いに大規模店 舗等が見られる路線 商業地域 西12m県道、北側道 水道、下水 安達 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧国道４号沿いで、大型ＳＣ を核とした路線商業地域 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 安達駅西方 400m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 安達駅周辺地域では宅地開発・住宅建設が進み、背後地の人口・世帯数が急激に増加し顧客購買力が増してきて いる。地域には新店舗が開店してきており、地価は今後も上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市および県北地方一帯の商業地域及び商住混在地域で、特に幹線道路沿い商業地域に存する不動産 との代替性が高い。需要者の中心は市内の事業者のほか広域的な事業を展開する法人等である。背後地域では住宅建設 が進み購買力が増すなか新規店舗も展開する等、商業地域としての競争力の程度を高めている。土地の規模や建物用途 等に応じて取引の価格帯も一様ではなく、需要の中心となる価格帯を見出い難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の建物は自己使用が中心で、商業用途での建物賃貸借も市場成熟の程度は低く、賃貸事例の収集はできなかっ たため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は二本松市の油井地区に加え、二本松市中心部の商業地域で現実に成 立した取引事例に基づき、市場性を反映して試算されたもので実証的で説得力を有するものである。よって、比準価格 を標準とし、市内商業地域の需給動向等も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が進行中のため、商業施設には逆風 が吹いているが、徐々に回復傾向が見えてき ている。 近隣地域内では、商業施設の集積の程度が高 まってきており、油井地区における人口・世 帯数も増加傾向が続いている。 地域の核店舗に隣接する角地で、競争優位性 は高い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％