別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 二本松 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 5-2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩城　恭子   TEL.

鑑定評価額 8,500,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市亀谷２丁目２３０番 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 台形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅の中に一 般住宅等が見られる 商業地域 北10.5m県道 水道、下水 二本松 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ県道 交通 施設 二本松駅北東方 900m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の活性材料は見られず今後も商況の停滞や商業地の需要縮小が見込まれる。一方、利便性に着目した住宅用 地としての利用可能性を有するため、地価は周辺の住宅地価格との均衡を保ちながら弱含みで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市を核として本宮市を含む商業地域等で、需要者は圏内の事業者が中心。人口減少や店舗経営者の 高齢化が進む中、既存商店街から郊外型大型店舗への顧客流出が顕著となっており、既成商業地の需要は低調である。 また、圏内ではメガステージ二本松など大型店舗の開店（予定を含む）が続いており、この傾向を加速させている。散 見される取引は規模や取引事情等により価格水準が区々なため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格及び積算価格が後記理由により得られなかったので、比準価格について検討する。近隣地域は衰退傾向にある 旧来からの商業地域であり、同様の傾向を辿る既成商業地の取引事例を中心に得られた比準価格は、同一需給圏内の市 場動向を適正に反映した試算価格であると判断する。よって、近隣地域の地域的特性に即応した比準価格をもって鑑定 評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化、地域経済の縮小傾向が継 続している。 郊外型大型店舗等への顧客流出が続き繁華性 は低下しているが、近年は住宅地としての利 用も見られる。 個別的要因に変動はなく、概ね標準的な競争 力を保っている。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％