別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 二本松 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 5-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩城　恭子   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市本町２丁目５７番 ②地積 　(㎡) 433   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:7 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅の中に銀 行等が見られる既成 商業地域 北11m県道、背面道 水道、下水 二本松 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    55 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  54.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 二本松駅至近の中心商店街 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 二本松駅北方 250m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 大型店舗への顧客流出や後継者不足により今後も商況の停滞が続き、地価は下落傾向を辿ると予測する。また、 形状等により住宅地としての利用が困難な商業地については地価下落が一段と進むと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市を核として本宮市を含む商業地域等で、需要者は圏内の事業者が中心。人口減少や店舗経営者の 高齢化が進む中、既存商店街から郊外型大型店舗への顧客流出が顕著となっており、既成商業地の需要は低調である。 また、圏内ではメガステージ二本松など大型店舗の開店（予定を含む）が続いており、この傾向を加速させている。散 見される取引は規模や取引事情等により価格水準が区々なため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記の理由により収益還元法及び原価法が適用できず、比準価格のみ求めた。商業地の取引は、地域経済力の現状及び その将来動向の影響を受けやすいが、比準価格は同様の影響下にある既成商業地の取引事例を中心に試算したもので、 市場動向を適確に反映していると判断する。また、類似する代表標準地の価格とも均衡しているため、比準価格をもっ て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二本松 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 83.7] [100.0] 100 44,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化、地域経済の縮小傾向が継 続している。 既存商店街から郊外型大型店舗等への顧客流 出が続き、土地需要は低調である。 間口が狭く奥行が長い形状は近隣地域におい て標準的であるが、需要者の選好性は低下し ている。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％