別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 二本松 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 -5 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　安彦　隆一   TEL.

鑑定評価額 7,460,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市渋川字下柿ノ内２５番１外 ②地積 　(㎡) 638   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 、小学校が混在する 住宅地域 南西6.9m市道 水道 安達 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       640 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 渋川小学校に近接する住宅地 域 街 路 基準方位　北　　６ ．９ｍ市道 交通 施設 安達駅北方 3.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 渋川小学校に近い農地も見られる旧国道４号背後の集落地域で、競争力の程度に変化は見られない。しかし、コ ロナ禍等の影響により総需要が減退しており、地価はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市及び福島市南部の郊外に位置する住宅地一円で、特に旧安達町に存する不動産と代替性が高い。 需要者の中心は、圏内に居住し当該地域に地縁性を有するものにほぼ限定され圏外からの流入は少ない。安達駅周辺で は宅地開発が進み油井地区の人口・世帯数は増加しているが、当該集落地域には特段の影響はない。取引自体が少なく 中心となる価格帯は見出しがたいが、土地は３００～７００㎡程度で４００～８００万円程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家集落地域にあり、賃貸市場が成立していないため収益価格を試算は断念した。既存集落で規範性の高い 取引事例が少なく取引時点のやや古いものも採用したが、それぞれ信頼性が高く需給関係を適切に反映したものである 。このようにして試算した比準価格は既存集落に存する取引事例を中心として試算したもので、市場性を反映した価格 である。よって、実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二本松 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,560 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [ 80.3] [100.0] 100 11,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 農家集落地域においては、人口減少、老齢化 等が進んでおり、地価の下落傾向が見え始め ている。コロナ禍の地価への影響はほぼ見ら れていない。 渋川小学校に近い既存の集落地域。渋川地区 の人口は減少傾向にあるが、世帯数は微増傾 向にある。 南西道路であるが、集落地域内で特段の効用 はないと判断される。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.6 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％