別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 二本松 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 -3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩城　恭子   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市本町１丁目５６番 ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 治療室兼住宅 Ｗ2 住宅、店舗、公共施 設等が見られる住宅 地域 北東7.1m市道、南東側道 水道、下水 二本松 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東西を土砂災害の危険性のあ る丘陵地に挟まれた南向き傾 斜の既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ．１ｍ市道 交通 施設 二本松駅北方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心商店街や公共公益施設に近接する利便性良好な住宅地域で、当面は現状の土地利用を維持するものの、地勢 や災害の危険性等のマイナス要因により地価は今後、弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市の住宅地域で、特に市街地中心部やこれに近接する住宅地と競合する。周辺市町村からの転入も 見られるものの市内居住者が需要者の中心となっており、土地１，０００万円以内、新築戸建てで３，０００万円以内 の取引が主流である。近隣地域は傾斜地の多い地勢に加え、土砂災害リスクのある丘陵地に近接するため、利便性の高 い立地の割に需要の弱い状態が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心に店舗、公共公益施設等が混在する旧来からの住宅地域で、自用目的の土地利用が主流であ る。比準価格は、戸建住宅地の取引事例を中心に試算したもので、市場の需給動向を反映し信頼しうるものと判断する 。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　二本松 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [119.5] [104.0] 100 39,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数微増で、高齢化の進行は県 平均を上回る。住宅着工戸数や土地取引件数 は減少傾向だが、コロナ禍の影響は軽微とみ られる。 中心部や公共公益施設等への接近性に恵まれ ているが、傾斜地の多い地勢や災害リスク等 により地域の選好性は低下傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％