別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 二本松 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 -1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩城　恭子   TEL.

鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市若宮２丁目１５６番１４ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 、事業所が混在する 住宅地域 東8m市道 水道、下水 二本松 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 公園や商業施設等に近接し、 利便性・快適性に恵まれた住 宅地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 二本松駅西方 880m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住環境や各種施設に近接する利便性に加え平坦な地勢が好感されて需要は堅調に推移しており、 今後も現状を維持しつつ安定的な地価推移を辿るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二本松市の住宅地域で、特に市街地中心部やこれに近接する住宅地と競合する。周辺市町村からの転入も 見られるものの市内居住者が需要者の中心となっており、土地１，０００万円以内、新築戸建てで３，０００万円以内 の取引が主流である。若宮地区は供給自体が少ない一方、立地や利便性等に着目した潜在的な需要は根強いため、物件 が市場に出れば高値での取引も見られるエリアである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記理由により収益価格及び積算価格が得られなかったので、比準価格のみ試算した。近隣地域には店舗等も介在する が利便性及び快適性に着目した戸建住宅地が需要の中心を占める。比準価格は、居住目的の取引事例を中心に試算した もので、地域の実態に即応し、対象標準地の最有効使用にも合致する。よって、比準価格を採用して鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数微増で、高齢化の進行は県 平均を上回る。住宅着工戸数や土地取引件数 は減少傾向だが、コロナ禍の影響は軽微とみ られる。 市街地中心部の立地や区画整然とした住環境 から需要者の人気は高く、供給の少ない地域 性も相まって地域の競争力は安定的に推移し ている。 個別的要因に変動はなく、概ね標準的な競争 力を保っている。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％