別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 相馬 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相馬 -1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　金子　克之   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相馬市中村字北町７８番６ ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに公 共施設等が見られる 住宅地域 西4.8m市道 水道、下水 相馬 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市役所等の公共公益施設や商 店街に近い市街地中心部の住 宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 相馬駅南西方 1.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 洪水ハザードマップに記載された洪水想定区域に入っていることもあり、ここ暫くは、需要者の購買意欲の減退 傾向の影響を受けつつ推移して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相馬市中村地区の住宅地域一帯と把握される。需要者の中心は市内在住の個人と見られる。住宅地需要は やや低調ながらも安定的に推移してきたが、令和元年・台風１９号の浸水被害等の影響以降、住宅地市場が洪水ハザー ドマップの影響を受けている。取引の中心となる価格帯は、土地が２００～３００㎡で８００～１，２００万円程度、 新築戸建物件は２，３００～２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートは散見されるものの、自用物件が大半であること。また、土地・建物の投資額に見合った賃料水準が形成され ていないため投資採算が合わないことから収益価格は試算できなかった。比準価格は居住の快適性の要因を反映して価 格形成が為された取引事例群を適切に収集し得たことから精度が高い。本件では代表標準地からの検討を踏まえ、比準 価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相馬 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,300 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [106.0] 100 [ 98.0] [103.0] 100 40,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境は堅調を維持しているものの 、経済の先行き不透明感が増してきている。 需給が落ち着きを呈しつつあるところに周辺 で令和元年台風１９号による浸水被害が多く 発生し、現在も不動産市況に影響している。 地域におけるほぼ標準的な画地で、競争力の 程度に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％