別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 喜多方 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   喜多方 5-3 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　澁川　義満   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 喜多方市字西四ツ谷１８３番２ ②地積 　(㎡) 472   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 台形 1:2 店舗 Ｓ2 小売店舗等が建ち並 ぶ区画整理済みの商 業地域 西20m市道 水道、下水 喜多方 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       470 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 既成市街地内に位置し、中規 模の駐車場を備えた商業店舗 が建ち並ぶ商業地域 街 路 西２０ｍ市道 交通 施設 喜多方 1.4km 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 喜多方市中心部に位置する商業地域であるが、近年では郊外路線商業地との競業や、会津若松市等への顧客流出 の影響もあって商業地域としての地盤低下が加速しており、地価は下落傾向で推移するものと判断した。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、喜多方地区を主とする喜多方市内及び周辺市町村の商業地域の範囲である。主な需要者は小規模店舗・ 事業所を運営する地元の個人事業者・企業である。中心部に近い幹線市道沿いに所在するが、広域的に事業を展開する 企業等は広い駐車場が確保できる大規模画地を求めて郊外に転出し、これらの施設に顧客が流出している。主な需要者 である地元企業等は、事業の内容により用地規模・用地に充てる予算等も様々で需要の価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は幹線市道沿いに地元資本による自用の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。賃貸物件は閉鎖した自用店 舗等を賃貸する場合がほとんどであり、喜多方地区では商業・事業用途の賃貸市場が未成熟なため賃料水準を把握する ことができず、収益還元法は適用できなかった。近隣地域内の取引は自用目的がほとんどであることから比準価格を重 視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　喜多方 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 87.1] [100.0] 100 34,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年３月以降から継続する新型コロナの 地域社会・経済への影響は甚大であり、不動 産取引においても地域の選別が強まってきて いる。 市道改良工事により市役所周辺の市中心部と の連絡性は改善したが、周辺地区への新規出 店はなく商況に改善は見られず、土地需要は 低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.2 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％