別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 喜多方 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   喜多方 -4 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 喜多方市塩川町御殿場２丁目４１番外 ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建築が進 む区画整理済の住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 塩川 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       347 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 塩川駅西区画整理事業地内の 区画整然とした住宅地域で、 住宅の建築が進んでいる。 街 路 基準方位：北　　６ ｍ市道 交通 施設 塩川駅北西方 700m 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 会津縦貫道及び幹線道路との連絡性が良好で、会津盆地一円を通勤圏とする住宅地域。近年、若い世代の共稼ぎ 世帯の人気が高まり、民間の土地取引も活発に見られることから、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は塩川地区の住宅地域を主としつつ、喜多方地区及び会津若松市郊外の住宅地域も含む範囲である。需要者 は喜多方地区の居住者を主とし塩川地区以外の市内居住者及び近隣市町村居住者も含まれる。市の保留地販売価格の改 定を機に民間取引も活性化し、会津若松市北部の住宅団地とも競合する、喜多方市内で最も人気の高い住宅地域である 。市場の中心となる価格帯は、３００㎡規模で土地６００万円程度まで、戸建分譲で２８００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺の地域では自用目的の取引がほとんどで、駅西土地区画整理事業地内に所在する取引事例から規範 性の高い比準価格を試算することができた。近隣地域を含む周辺の地域では、自用の住宅敷地の取引、戸建住宅の建築 が盛んであり、第１種低層住居専用地域でもあり、収益還元法は適用しなかった。よって、信頼性の高い取引事例から 試算した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 99.5] [101.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年の新型コロナ感染者はゴールデンウ ィーク及びお盆期間に急増し、飲食店への営 業時短要請も発せられ地域社会・経済への影 響は甚大である。 会津縦貫道開通と保留地販売価格改定により 需要が活性化し、会津若松市の郊外住宅地域 とも競合する、当市において最も人気の高い 住宅地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -15.2 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％