別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 喜多方 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   喜多方 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 3,630,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 喜多方市字越巻３７４８番５３ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (50,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、下水 喜多方 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.7 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業地内の住宅 地より少し早い、平成初期に 開発された分譲住宅地。 街 路 基準方位：北　　６ ｍ市道 交通 施設 喜多方駅北東方 2.5km 法令 規制 （都） １中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、一方で大量の供給在庫を有する土地区画整理事業地内の住宅地域と競合関係にあ る。住環境、利便性ともに平均的で特段の訴求力に乏しく、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は喜多方市街地全域の住宅地域の範囲である。需要者は喜多方地区の居住者を主とし、喜多方地区への通勤 者及び近隣町村居住者も含まれるが、圏域外からの移住者は限定的と思われる。分譲住宅地としては比較的開発年次が 古く住宅地域として熟成している。一方、大量の供給在庫を抱える土地区画整理事業地内の住宅地域とも競合関係を有 する。市場の中心となる価格帯は、土地５００万円程度まで、戸建分譲で２５００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺の地域では自用目的の取引がほとんどで、代替・競争関係にある類似地域に所在する取引事例から 比準価格を試算することができた。一方、近隣地域内にはアパートも見られるが、近年の建築費等の上昇により更地に 収益建物を建築するという新規投資が地域の賃料水準に見合わず、収益還元法は適用できなかった。よって、市場性を 反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　喜多方 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [151.5] [100.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年の新型コロナ感染者はゴールデンウ ィーク及びお盆期間に急増し、飲食店への営 業時短要請も発せられ地域社会・経済への影 響は甚大である。 中心部住宅地域で需給が均衡しつつある一方 で、当該地域を含む郊外住宅地域では供給が 需要を上回る状況は状態化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％