鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

須賀川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｙ -39	須賀川市		更地	（　）	不整形	西24m国道、北6.5m、二方路		準工 (60,200)
b	２２Ｋ１４ -19	須賀川市		更地	（　）	不整形	南18m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	２２Ｋ１ -21	須賀川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、東4.5m、二方路		商業 (80,400)
d	２２Ｋ６Ｙ -8	須賀川市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、北2.6m、角地		商業 (80,400)
e	２２Ｋ１１Ｙ -45	郡山市		更地	（　）	不整形	北25m市道、中間画地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,500	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,244	100 [ 101.2]	55,577	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,600
b	(　 ) 31,365	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	36,035	100 [ 67.6]	53,306		53,300
c	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	45,742	100 [ 80.5]	56,822		56,800
d	(　 ) 34,780	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	34,126	100 [ 72.6]	47,006		47,000
e	(　 ) 57,772	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	62,211	100 [ 114.8]	54,191		54,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.6	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.4	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,300 円／㎡]

須賀川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地であり、規範性のある適切な造成事例が入手できなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,673,851	3,366,320	10,307,531	8,196,600	2,110,931	（　0.9729） 2,053,725	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	39,494,712 円　　　　（　 19,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

須賀川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	700.00	Ｓ1	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	2,024 ㎡	55.0 m x 38.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗地が地域の標準的使用であり、画地規模等を考慮して判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	100.0	700.00	1,746	1,222,200	3.0	3,666,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		1,222,200		3,666,600
								0

⑨年額支払賃料	1,222,200 円　×　12ヶ月　＝　 14,666,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,666,400 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,026,648 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,639,752 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,666,600 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,099 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,673,851 円　　　　（　 6,756 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３ＣＹ　　　　-18	1,678 ( 1,674)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	1,858	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,746 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ４ＣＹ　　　　-1	2,261 ( 2,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	2,239
c	２２Ｋ１３ＣＹ　　　　-22	1,378 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [112.0]	100 [106.0]	1,334

須賀川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	342,000 円	114,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	733,320 円	14,666,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 900,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,162,800 円	114,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,366,320 円　（　　　　　　 1,663 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9729

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,196,600 円（　　　　　 4,050 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,673,851 円
②総費用	3,366,320 円
③純収益　①－②	10,307,531 円
④建物等に帰属する純収益	8,196,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,110,931 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,053,725 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,015 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,494,712 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
須賀川 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

須賀川 5-3

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　矢吹　博則

TEL.

鑑定評価額

110,000,000 円

１㎡当たりの価格

54,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	須賀川市山寺町５番外				②地積　(㎡)	2,024 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区地区計画等
	台形 1.5:1	店舗Ｓ1	営業所、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	東22m国道	水道、下水	須賀川 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 350 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層大型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

背後の住宅地域が充実しつつ
ある国道４号沿いの路線商業
地域

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

須賀川駅北西方

800m

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

流動性高い国道４号沿いの路線商業地域。旺盛な需要を有している大規模な住宅地域を背後地としていること等
から商況は活性化。新型コロナ禍の影響は今のところ見られず、視認性良好であることから地価は上昇と予測。

(3)最有効使用の判定

低層大型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は須賀川市及び郡山市の路線商業地域を中心とする商業地域。需要者の中心は物販業、小売業、飲食業、サ
ービス業等広範囲の業種に亘る圏域内外の事業者。近隣地域は、流動性高い国道４号沿いに位置し、旺盛な宅地需要を
抱える住宅地域を背後地としており、新型コロナ禍の影響等懸念材料はあるものの商況は底堅く推移している。利用目
的や土地規模によって取引価額は様々であり、取引の中心となる価格帯が見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域における店舗や事業所は自用物件が大部分を占めている。比準価格は自己利用目的の取引で類似地域に於ける市
場で実際に成立した取引事例に基づいており実証的である。一方、類似地域に於ける賃貸事例を基に試算した収益価格
は建物等の想定要素を含み比準価格に比較するとその説得力は劣る。よって、本件では、比準価格を標準に、収益価格
を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業施設が集積し収用力のある駐車場を有す
る郊外路線商業地域については商況が活性化
。その路線商業地域へ既成商業地域の顧客層
が流出している。

当地域では、背後に需要旺盛な住宅地域を擁
していることや須賀川駅北口との交通アクセ
スの向上が見込めること等から商況が活性化
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

須賀川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３Ｙ -39	須賀川市		更地	（　）	不整形	西24m国道、北6.5m、二方路		準工 (60,200)
b	２２Ｋ３ -20	須賀川市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8.8m県道、東5.2m、二方路		近商 (80,200)
c	２２Ｋ１ -21	須賀川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、東4.5m、二方路		商業 (80,400)
d	２２Ｋ６Ｙ -14	須賀川市		更地	（　）	不整形	南西16m県道、北2m、二方路		２住居 (60,200)
e	２２Ｋ４ -4	郡山市		更地	（　）	長方形	東18m市道、中間画地		準工地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,500	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,244	100 [ 101.2]	55,577	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,600
b	(　 ) 37,600	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	37,342	100 [ 64.9]	57,538		57,500
c	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	45,742	100 [ 92.0]	49,720		49,700
d	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	35,380	100 [ 65.6]	53,933		53,900
e	(　 ) 60,377	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,920	100 [ 112.4]	54,199		54,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.6	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,200 円／㎡]

須賀川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,008,171	3,269,820	9,738,351	7,909,000	1,829,351	（　0.9729） 1,779,776	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	34,226,462 円　　　　（　 16,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

須賀川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	700.00	Ｓ1	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	2,024 ㎡	55.0 m x 38.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺土地の利用状況、対象標準地の画地条件等から一棟貸しの店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	100.0	700.00	1,661	1,162,700	3.0	3,488,100
							0.0	0
～

～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		1,162,700		3,488,100
								0

⑨年額支払賃料	1,162,700 円　×　12ヶ月　＝　 13,952,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,952,400 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 976,668 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,975,732 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,488,100 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,439 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,008,171 円　　　　（　 6,427 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ８Ｃ　　　　-6	1,408 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	1,665	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,665 円/㎡　月額支払賃料（　 1,661 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ４Ｃ　　　　-4	2,012 ( 1,967)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [155.0]	100 [ 85.0]	1,755
c	２２Ｋ６ＣＹ　　　　-12	2,219 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [140.0]	100 [107.0]	1,576

須賀川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	330,000 円	110,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	697,620 円	13,952,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 900,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	110,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,269,820 円　（　　　　　　 1,616 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9729

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,909,000 円（　　　　　 3,908 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,008,171 円
②総費用	3,269,820 円
③純収益　①－②	9,738,351 円
④建物等に帰属する純収益	7,909,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,829,351 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,779,776 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 879 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,226,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,900 円／㎡）