別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 須賀川 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 -11 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.

鑑定評価額 4,130,000 円  １㎡当たりの価格 9,750 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市仁井田字東町９９番２外 ②地積 　(㎡) 424   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、店舗等が見られる 住宅地域 東3.9m市道 水道 須賀川 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   140 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 当市北西部郊外に位置する大 規模農家集落地域 街 路 基準方位　北　　３ ．９ｍ市道 交通 施設 須賀川駅北西方 6.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市の中心部から離れる農家集落地域で、地域要因の変化に乏しい。農業従事者の高齢化や離農の進行など宅地需 要を減少させる要因が多いことから、地価は引き続き弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,750 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の市街化調整区域の集落地域を中心とし、近接する郡山市南部の集落地域も含むものと把握される 。需要者は地縁的な選好が働くことにより、同一集落または近隣集落の居住者及び関係者に限られることが多い。供給 の多くは何らかの事情を有するものであり、法規制により市街化が抑制される地域であることから、分家等を除き需要 も少ない。取引は散発的で、取引の中心となる価格帯も見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の集落地域であり、法規制による制約もあり賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できない。 自用目的での取引が中心であるので、同一需給圏内の市街化調整区域の農家集落地に係る取引事例から求めた実証的な 比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須賀川 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [114.8] [100.0] 100 9,730  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,820 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須賀川市の人口は微減、世帯数は横ばい～微 増で推移している。圏域中心の郡山市と比較 すると地価に割安感があり、同市から需要の 流入がみられる。 大規模な農家集落で、土地利用に特段の変化 はないが、農業従事者の高齢化や離農の進行 などを背景に、宅地需要は継続して減少して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  +6.6 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％