別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 須賀川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 -10 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市稲字平１番１ ②地積 　(㎡) 1,022   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が見られ周 囲に農地が多い住宅 地域 西9.5m市道 水道、下水 須賀川 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 釈迦堂川左岸の農家集落地域 街 路 基準方位　北　　９ ．５ｍ市道 交通 施設 須賀川駅南西方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 須賀川市南西部の小規模集落地域であり、市街化調整区域に指定されていることから、今後も当分の間は現状の まま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須賀川市及び隣接市町の農家住宅地域一帯である。需要者の中心は地縁または血縁のある農家を中心とし た地元居住者等である。須賀川市では少子高齢化が進行しているほか、農家の後継者難から農家集落地域の不動産需要 は低迷しており、土地取引も極めて少ない。取引件数は少なく、取引規模もまちまちであり、取引の中心となる価格帯 は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の農家住宅を主体とした集落地域であり、アパート等の収益物件は皆無で、賃貸市場が成立していないことから、 収益価格は試算しない。拠って、地域的特性等の類似した農家住宅地域の取引事例を適正に比較考量し、信頼性のある 価格とした比準価格を中心とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須賀川 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [ 94.9] [100.0] 100 11,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 農業従事者の高齢化及び後継者難により、農 業を取り巻く厳しい環境は続いており、農家 集落地域の不動産市場は低迷している。 市街地中心部から離れ、周囲に水田が広がる 農村集落であり、地域要因に特段の変化はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％