鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

須賀川 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１４ -23	須賀川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	２２Ｋ１４Ｙ -21	須賀川市		建付地	（　）	台形	西3.1m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	２２Ｋ１４ -57	須賀川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.5m私道、中間画地		都計外
d	２２Ｋ１４ -49	郡山市		更地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、東4m、角地		｢調区｣ (60,200)
e	２２Ｋ６Ｙ -38	岩瀬郡鏡石町		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m町道、北西6m、角地		都計外

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,201	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	10,140	100 [ 95.1]	10,662	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	10,900
b	(　 ) 7,463	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	10,686	100 [ 82.3]	12,984		13,200
c	(　 ) 10,429	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,356	100 [ 82.0]	12,629		12,900
d	(　 ) 11,467	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	11,810	100 [ 110.7]	10,668		10,900
e	(　 ) 12,378	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	11,801	100 [ 102.3]	11,536		11,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 -2.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,400 円／㎡]

須賀川 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			調整区域の農家集落地域で規範性のある適切な造成事例がないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自用の戸建住宅を主体とする農家集落地域であり、賃貸物件が見られず、賃貸市場が成立していないため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
須賀川 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

須賀川 -9

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　矢吹　博則

TEL.

鑑定評価額

3,480,000 円

１㎡当たりの価格

11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	須賀川市和田字後町１１３番１				②地積　(㎡)	305 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.5:1	住宅Ｗ2	農家住宅が建ち並ぶ周辺に農地が多い住宅地域	東9m県道、南側道	水道	須賀川 4.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 110 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

農家住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

須賀川市街地の南東方に形成
された農家集落地域

街

路

基準方位　　　北９
ｍ県道

交通

施設

須賀川駅南東方

4.4km

法令

規制

｢調区｣
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

須賀川市街地の南東方に位置する農家集落地域。建築規制のある市街化調整区域に所在してることや地域住民の
高齢化や住民人口の減少等により不動産需要は殆ど見られない。地価は下落傾向で推移していくものと予測。

(3)最有効使用の判定

農家住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は須賀川市及び隣接する市町村の農家集落地域。需要者は当圏域に居住する農業従事者や当圏域に地縁性・
血縁性を有する者。近隣地域は須賀川市の南東部、県道沿いに形成された農家集落地域。市街地では宅地需要が続いて
いるが、当地域では市街化調整区域内の建築規制や農家集落地域特有の地縁性・血縁性等を反映して宅地需要は殆ど見
られない。取引市場が未成熟で取引も限定されているため取引の中心となる価格帯が見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域ではアパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用を断念した。
本件では、市街化調整区域を取り巻く不動産市場の現状を勘案し、対象標準地の市場性を反映した実証性のある比準価
格を以て鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     11,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

我が国では農産物輸出額は漸増傾向にあるが
、当市では農業従事者の高齢化や後継者不足
が続いており農家集落の住宅地に対する需要
は少ない。

周囲に水田、果樹畑が広がる阿武隈川西岸の
農村地域で、令和１年の東日本台風により軽
微な浸水被害があった。現在、地域要因に格
別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

須賀川 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１３Ｙ -123	須賀川市		更地	（　）	長方形	西4.5m未舗装私道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	２２Ｋ１４ -23	須賀川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	２２Ｋ１４Ｙ -21	須賀川市		建付地	（　）	台形	西3.1m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	２２Ｋ１４Ｙ -22	須賀川市		更地	（　）	不整形	北9m県道、中間画地		都計外
e	２２Ｋ１３Ｙ -48	岩瀬郡鏡石町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m町道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,757	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	6,512	100 [ 69.1]	9,424	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	9,610
b	(　 ) 10,201	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	10,140	100 [ 90.3]	11,229		11,500
c	(　 ) 7,463	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	10,686	100 [ 96.6]	11,062		11,300
d	(　 ) 9,074	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	9,714	100 [ 80.8]	12,022		12,300
e	(　 ) 13,816	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	13,285	100 [ 110.9]	11,979		12,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 +15.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.2	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,400 円／㎡]

須賀川 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の農家住宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		市街化調整区域内の農家集落地域であり、市街地からも遠くアパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ