別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 須賀川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 -8 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏   TEL.

鑑定評価額 6,660,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市中宿４７２番 ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、下水 須賀川 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 須賀川駅近くの土地区画整理 事業が行われた住宅地域 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 須賀川駅南東方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主とする住宅地域で、今後も現状で推移するものと予測する。須賀川駅に近接するものの、令和元年 東日本台風で浸水被害を受け、地価水準はやや下落するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、須賀川市街地の住宅地域で、特に須賀川駅周辺の住宅地域との代替・競争関係が強い。需要者は同一需 給圏内の居住者及び事業者が中心である。低金利政策の継続等により若年ファミリー層を中心とした不動産取得が続い ており市街地の宅地需要は根強いが、令和元年東日本台風の被災地では需要減退が続いている。土地は２００㎡程度で ６００万円～１０００万円程度、新築戸建住宅で２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法はアパート用地としては画地規模が小さく経済的に賃貸事業が成り立たないため、適用できなかった。自己 使用目的での取引が支配的で、快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標として価格が決定されること が一般的と認められる。従って、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、不動産需要者の動向や地 域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須賀川 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [102.2] 100 100 [104.0] 100 [119.4] [104.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地では低金利政策の継続等により宅地需 要が根強く、供給が少ないため価格も高水準 にある。一方で、東日本台風被災地では取引 が停滞している。 駅や幹線道路に近く利便性は比較的良く、市 街地の宅地需要は根強いが、令和元年東日本 台風の被災地で地価はやや下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.4 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％