別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 須賀川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 -3 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小橋　達夫   TEL.

鑑定評価額 8,660,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市南上町７７番 ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:4.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北8m県道 水道、下水 須賀川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 西緩傾斜がある県道沿いの住 宅地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ県道 交通 施設 須賀川駅南東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅にアパートも若干混在する県道沿いの住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず、当分の間は現状 を維持して推移すると予測。一般的要因等により、地価は緩やかに上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須賀川市市街地及び周辺の普通住宅地域一円。需要者の中心は同一需給圏内居住の第１次取得者及び買い 替え需要者である。当市の住宅地市場は回復基調になって、特に郊外住宅地域を中心に取引が増加している。当地域は 既存の県道沿いの既成住宅地域であり、需要は弱含みの状況にある。取引の中心となる価格帯は、２００～２５０㎡程 度の土地で６００万円～９００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件も見られるが、標準地は間口が狭く、地域の賃貸需要に見合う経済合理的な共同住宅の建築を想 定することが困難であるため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取 引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須賀川 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.0] 100 [114.6] [100.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は依然として減少傾向で推移しているが 、土地取引件数は横這い、新設住宅着工戸数 は増加しており、不動産市場は堅調を維持し ている。 選好性が強い郊外大型店舗に近い地域の供給 不足等から、旧来からの市街地でも条件有利 な地域の需要は増加傾向であるのに比べ、当 地域は低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％