別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 須賀川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市森宿字海道西６４番１１８ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 新興住宅地域 北東6m市道 水道、下水 須賀川 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 須賀川市中心部近郊の高台に 形成された新興住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 須賀川駅北方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 須賀川市中心部近郊の高台に形成された新興住宅地域。商業施設等への接近性が良好な当地域に対する需要は高 い。今のところ住宅地に対する新型コロナ禍の影響は見られない。当面、地価は上昇傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須賀川市街地の住宅地域。需要者の中心は当市及び隣接市町村の居住者。近隣地域は市街地中心部近郊に 形成された新興の分譲住宅地域。当該近隣西方を走る国道４号沿いには各種商業施設が立地しており利便性は比較的良 好。木材価格の高騰等懸念材料もあるが、条件有利な住宅地の価格は上昇傾向。土地は２００㎡前後で６００～８００ 万円、新築戸建住宅は２，５００万円前後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自己使用目的での取引が中心であること、対象標準地の画地規模では経済合理性のある賃貸住宅の経営が 困難であることから収益還元法の適用を断念した。検討の結果、本件では、景気動向、当市における人口の推移、不動 産市場の現状等を考慮のうえ、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須賀川 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,100 円／㎡ [102.6] 100 100 [105.0] 100 [ 98.6] [102.0] 100 34,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地については新型コロナ禍の影響は顕在 化しておらず旧市街地や郊外の大規模分譲地 に対する需要は続いている。供給不足から地 価は強含み。 新興の分譲住宅地域。当該地域西方至近を走 る国道４号沿いでは商業集積が進んでいるこ ともあり当地域の宅地に対する需要が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％