別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 白河 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白河 9-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳   TEL.

鑑定評価額 693,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白河市白坂牛清水１０３番１外 ②地積 　(㎡) 66,623   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1.2 工場 大規模工場を主とす る県道沿いの工業団 地 北東15m県道、三方路 水道 新白河 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,000 ｍ、西   600 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    60,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 市内南西部の白坂工業団地内 に所在 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 新白河駅南西方 4.3km 法令 規制 （都） 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地利用度が高い、熟成した工業団地である。周辺環境等に特段の変動要因はなく、事業環境も安定しているた め、当面の間、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白河市内を中心に福島県中通りに存する工業地域一円である。需要者は、県内外を問わず、資金力のあ る大手法人が中心と思料する。各種補助金を活用した企業立地は堅調であり、企業の土地需要を促す一因となっている 。取引される画地規模は多種多様であり、需要の中心となる価格帯は見出しにくいが、各工業団地の募集価格等が一定 の目安となって形成されていると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場地にあっては賃貸経営を前提とした工場地の需要は認められず、工場・倉庫等建物の賃貸市場も未成熟であ るため収益価格は試算しない。自己使用目的での取引が中心となる工場地の市場特性を十分考慮のうえ、実際に発生し た取引価格に基づき、市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、設備投資等一部持ち直しの動きが 見られるが、雇用・所得環境等を含め、県内 景気は厳しい状況が続いている。当市人口は やや減少傾向。 福島県により造成、整備された工業団地。最 寄りインターチェンジからの接近性も良好で ある。地域内及び周辺において、特段の変動 要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％