鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

白河 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１２ -18	白河市		更地	（　）	長方形	南10.5m国道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	２２Ｋ２Ｙ -123	白河市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		（都）商業 (80,360)
c	２２Ｋ１２Ｙ -20	白河市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、西6m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	２２Ｋ４ -5	白河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		（都）商業 (80,300)
e	２２Ｋ２Ｙ -96	白河市		更地	（　）	長方形	北20m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,125	100 [ 125.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,500	100 [ 90.0]	47,222	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	47,600
b	(　 ) 27,507	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	36,676	100 [ 78.8]	46,543		47,000
c	(　 ) 27,755	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	33,683	100 [ 76.3]	44,145		44,500
d	(　 ) 31,175	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	33,630	100 [ 67.9]	49,529		50,000
e	(　 ) 44,220	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,999	100 [ 91.8]	47,929		48,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,700 円／㎡]

白河 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,652,911	4,102,167	12,550,744	10,716,300	1,834,444	（　0.9466） 1,736,485	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	33,393,942 円　　　　（　 21,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白河 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	450.00	Ｓ2	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	1,555 ㎡	45.0 m x 36.0 m	前面道路：国道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所　フロア分割貸し　規模は有効需要及び駐車場確保を考慮

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

同等規模の店舗・事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	94.7	426.00	2,085	888,210	3.0	2,664,630
							0.0	0
2～ 2	事務所	450.00	81.5	366.75	1,772	649,881	3.0	1,949,643
							0.0	0
～

～

～

計		900.00	88.1	792.75		1,538,091		4,614,273
								0

⑨年額支払賃料	1,538,091 円　×　12ヶ月　＝　 18,457,092 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 792.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,457,092 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,845,709 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,611,383 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,614,273 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,528 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,652,911 円　　　　（　 10,709 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１２ＣＹ　　　　-5	930 ( 903)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 65.7]	100 [ 84.0]	1,983	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,090 円/㎡　月額支払賃料（　 2,085 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１２ＣＹ　　　　-4	1,067 ( 1,065)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 71.2]	100 [ 80.0]	2,204
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

白河 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	588,000 円	147,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,476,567 円	18,457,092　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 508,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,234,800 円	147,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,102,167 円　（　　　　　　 2,638 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,716,300 円（　　　　　 6,892 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,652,911 円
②総費用	4,102,167 円
③純収益　①－②	12,550,744 円
④建物等に帰属する純収益	10,716,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,834,444 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,736,485 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,117 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,393,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
白河 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

白河 5-1

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　淺川　和徳

TEL.

鑑定評価額

74,200,000 円

１㎡当たりの価格

47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	白河市大手町１４番６外				②地積　(㎡)	1,555 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	不整形 1.2:1	事務所ＲＣ2F1B	低層の小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ商業地域	南11.5m国道、背面道	水道、ガス、下水	白河 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

白河駅に近い旧市街地中心部
の商業地域

街

路

１１．５ｍ国道

交通

施設

白河駅南方

250m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗を主とした旧来からの商業地域として熟成している。周辺環境等に特段の変動要因はなく、当面の間、
現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は白河市を中心とする、県南地区の商業地域一円。需要者は圏域内に地縁を有する個人事業者や法人等が中
心と思料する。対象標準地はＪＲ白河駅周辺の古くからの商業地域に存している。新型コロナウイルス感染症による影
響については今後も注視する必要があるが、商業地域として熟成しており、商況は比較的安定している。需要者によっ
て利用目的は様々で、画地条件等の個別性が強いため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は旧来からの商業地域に存している。自用の店舗、事務所等が中心で、土地価格に見合う賃料が得られない
ため、収益価格は低位に試算された。地域内及びその周辺では土地利用は自己使用目的が中心であり、賃貸市場が未成
熟なため、収益性への指向はほとんどない。このため、収益価格は参考に留め、現実の取引市場の実態を反映した実証
的価格の比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費、設備投資等一部持ち直しの動きが
見られるが、雇用・所得環境等を含め、県内
景気は厳しい状況が続いている。当市人口は
やや減少傾向。

白河駅のほか、市役所からも程近い旧来から
の商業地域である。周辺は店舗や事業所等が
連たんしており、商況は比較的安定している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

白河 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２Ｙ -96	白河市		更地	（　）	長方形	北20m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２２Ｋ１２Ｙ -4	白河市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東8m、角地		（都）商業 (90,400)
c	２２Ｋ２Ｙ -123	白河市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		（都）商業 (80,360)
d	２２Ｋ２Ｙ -10	白河市		更地	（　）	台形	北東6.5m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,220	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,999	100 [ 87.2]	50,458	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	50,900
b	(　 ) 48,566	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	47,057	100 [ 96.8]	48,613		49,100
c	(　 ) 27,507	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	36,676	100 [ 85.3]	42,996		43,400
d	(　 ) 30,252	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,101	100 [ 64.3]	46,813		47,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.8	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,700 円／㎡]

白河 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,026,403	4,781,939	13,244,464	11,518,200	1,726,264	（　0.9466） 1,634,082	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	31,424,654 円　　　　（　 20,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白河 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	491.00	Ｓ2	945.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	1,555 ㎡	45.0 m x 36.0 m	前面道路：国道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

低層の店舗・事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	491.00	89.9	441.50	2,095	924,943	3.0	2,774,829
							0.0	0
2～ 2	事務所	454.50	91.4	415.50	1,781	740,006	3.0	2,220,018
							0.0	0
～

～

～

計		945.50	90.6	857.00		1,664,949		4,994,847
								0

⑨年額支払賃料	1,664,949 円　×　12ヶ月　＝　 19,979,388 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 857.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,979,388 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,997,939 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,981,449 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,994,847 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,954 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,026,403 円　　　　（　 11,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１２Ｃ　　　　-10	2,358 ( 2,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [125.0]	2,197	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,095 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ２ＣＹ　　　　-3	993 ( 964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 62.0]	100 [100.0]	2,002
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

白河 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	632,000 円	158,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,997,939 円	19,979,388　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 508,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,327,200 円	158,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,781,939 円　（　　　　　　 3,075 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 945.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,518,200 円（　　　　　 7,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,026,403 円
②総費用	4,781,939 円
③純収益　①－②	13,244,464 円
④建物等に帰属する純収益	11,518,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,726,264 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,634,082 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,051 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,424,654 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,200 円／㎡）