別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白河 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白河 -9 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 3,590,000 円  １㎡当たりの価格 7,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白河市大信増見字外面５６番１ ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、市営住宅 が存する国道沿いの 住宅地域 南東10m国道、南西側道 水道、下水 白河 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校の近くに立地する。 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ国道 交通 施設 白河駅北方 7.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域として熟成しており特段の変動要因は見当たらず現状を維持し推移するものと予測する。市街地か ら離れ利便性の劣る当地域内の宅地に対する需要は弱く、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大信地区を主とし、白河市の郊外部及び農村部並びに隣接町村の住宅地域一帯で、需要者は圏内に居住す る個人がほとんどを占める。圏内では利便性の劣る地域が多く、人口減少や高齢化が進む中で圏内の宅地に対する需要 は総じて弱く、多くの地域で地価の下落が認められる。圏内で取引される価格帯は規模や取引事情等によりまちまちで 、また取引件数が少ないこともあり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には農家住宅も多く存し、自己使用物件がほとんどを占め、公的賃貸住宅は存するものの民間のアパート等は見ら れず、住宅の一般的な賃貸借市場が形成されていないため収益価格は試算できなかった。同一需給圏内での土地取引は 自用目的のものが支配的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、かかる市場 の実態を反映している比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白河 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,070 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 83.6] [100.0] 100 7,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部周辺ではコロナ禍の影響は少なく土 地需給は安定的に推移。郊外部、農村部では 人口減少の程度も大きく土地需要は弱く地価 は続落。 大信地区は市内でも人口減少の程度が大きく 、市街地から遠く離れた農村部に立地する当 地域内に対する土地需要は弱く地価は続落し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -1.2 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％