別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 白河 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白河 -7 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳   TEL.

鑑定評価額 1,920,000 円  １㎡当たりの価格 5,460 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白河市東栃本字市倉４２番１ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南10.5m県道 水道 白河 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに広がる農家集落 街 路 基準方位　北　　１ ０．５ｍ県道 交通 施設 白河駅東方 13.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農家住宅を中心とした県道沿いに位置する地域である。今後住環境等に大きく影響を与えるような事象の 発生は考え難いため、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,460 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白河市及び周辺町村の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏に地縁を有する者であり、他地域から の流入は少ない。対象標準地の存する郊外の集落地域においては、基幹産業である農業の担い手不足が懸念されており 、新規の宅地需要は限定的で、取引件数も少ない。不動産取引市場が未成熟で需給動向も不安定であり、需要の中心と なる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は郊外の農家住宅を中心とした地域内に存している。周辺の土地利用は自己使用目的が中心であり、アパー ト等の賃貸物件が存せず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は困難である。以上のことから、当該 市場特性を十分考慮のうえ、市場の実態を反映した実証的価格の比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白河 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,070 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [110.3] [100.0] 100 5,460  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,510 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、設備投資等一部持ち直しの動きが 見られるが、雇用・所得環境等を含め、県内 景気は厳しい状況が続いている。当市人口は やや減少傾向。 郊外に存する農家集落地域である。農業従事 者の減少・高齢化の進行等の影響を受け、土 地需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -5.4 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％