別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白河 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白河 -6 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 5,260,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白河市東深仁井田字道山２番４３ ②地積 　(㎡) 496   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農地等が 混在する住宅地域 西4m道路 水道、下水 白河 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ道路 交通 施設 白河駅東方 13.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から離れて立地し、特段の変動要因も見当たらず当面は現状を維持し推移するものと予測する。人口減少 が進む中で郊外の住宅地域に対する需要は弱く、地価は当面下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白河市の東地区を含む郊外部及び農村部並びに隣接町村の住宅地域一帯で、需要者は圏内に居住する個人 が中心である。市の中心部付近では人口が増加している地域も存する一方、当圏域内ではほぼ全域で人口減少が進んで おり、さらに宅地の供給余力が大きく、宅地需要は総じて弱い。圏内で取引される価格帯は規模や取引事情等によりま ちまちで、取引件数が少ないこともって、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では自用の戸建住宅がほとんどを占め、借家需要は乏しく住宅の賃貸借市場が成立していないた め収益価格は試算できなかった。同一需給圏内における宅地取引は自己使用目的のものが支配的であり、取引価格の水 準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、かかる市場の実態を反映した比準価格を標準とし、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.8] [100.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部周辺ではコロナ禍の影響は少なく土 地需給は安定的に推移。郊外部、農村部では 人口減少の程度も大きく土地需要は弱く地価 は続落。 宅地需要が市の中心部付近に向かっている中 で、郊外部に存する当地域内の宅地に対する 需要は弱い状況が続いており地価は続落して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　 +10.8 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％