鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

白河 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１２ -14	白河市		建付地	（　）	袋地等	北西6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	２２Ｋ１２ -17	白河市		更地	（　）	ほぼ台形	北西3m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	２２Ｋ２ -26	白河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、北西6m、角地		（都）２住居 (70,200)
d	２２Ｋ１２ -46	白河市		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
e	２２Ｋ１２ -15	白河市		更地	（　）	長方形	北7m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,240	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 85.9]	37,057	100 [ 68.3]	54,256	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	55,300
b	(　 ) 42,944	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	43,378	100 [ 72.5]	59,832		61,000
c	(　 ) 37,281	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	35,847	100 [ 69.9]	51,283		52,300
d	(　 ) 36,724	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	36,004	100 [ 62.5]	57,606		58,800
e	(　 ) 34,974	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,974	100 [ 59.0]	59,278		60,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,200 円／㎡]

白河 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,241,033	556,448	2,684,585	2,385,480	299,105	（　0.9711） 290,461	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,927,776 円　　　　（　 22,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白河 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.56	Ｗ2	203.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	16.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＤＫ×４戸　平均専有面積５０．７８㎡　規模は有効需要及び居住者分の駐車場確保を考慮

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	101.56	100.0	101.56	1,360	138,122	1.0	138,122
							1.0	138,122
～

～

～

～

計		203.12	100.0	203.12		276,244		276,244
								276,244

⑨年額支払賃料	276,244 円　×　12ヶ月　＝　 3,314,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 203.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,314,928 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,746 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,149,182 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	276,244 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,624 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 276,244 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 89,227 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,241,033 円　　　　（　 12,277 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ２Ｃ　　　　-3	1,372 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.9]	100 [102.0]	1,432	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ１２Ｃ　　　　-7	1,591 ( 1,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [118.2]	100 [108.0]	1,370
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

白河 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,600 円	30,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	99,448 円	3,314,928　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,300 円	30,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	61,800 円	30,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 556,448 円　（　　　　　　 2,108 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,900,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 203.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,385,480 円（　　　　　 9,036 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,241,033 円
②総費用	556,448 円
③純収益　①－②	2,684,585 円
④建物等に帰属する純収益	2,385,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	299,105 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	290,461 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,927,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
白河 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

白河 -1

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　石田　英之

TEL.

鑑定評価額

15,400,000 円

１㎡当たりの価格

58,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	白河市新白河２丁目８７番				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほかに駐車場等が見られる住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	新白河 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

新白河駅との接近性に優れた
区画整理済の住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

新白河駅東方

500m

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

新白河駅に近い区画整然とした住宅地域として今後も熟成度を高めながら推移すると予測する。近隣には保育園
が開園し、住環境が良好で安定的な需要が見込まれ、地価は今後も上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は白河市中心部の住宅地域全域。特に新白河駅への接近性に優れ住環境が良好な不動産との代替性が高い。
需要者の中心は市内居住者及び隣接町村から市内へ通勤する一次取得者等である。コロナ禍の影響は限定的で生活環境
の良好な住宅地域には安定的な需要が見込まれるが、供給が少なく地価は上昇傾向が続く。取引の中心価格帯は土地で
１０００～１５００万円前後、新築戸建住宅は供給主体等によって幅が見られるが概ね３０００万円前後と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替競争性を有する類似の住宅地域の取引事例から求められ説得力がある。一方、周辺には賃貸共同住宅
も見られるため収益価格も試算したが、建築資材価格上昇等の影響を受け、収益価格は低位に試算された。周辺では収
益目的よりも生活利便性や快適性を重視した自己使用目的での取引が支配的である。よって、市場性を反映して実証的
な比準価格を採用し収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　白河 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 57.7]

[102.0]
100

57,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国勢調査確定値に基づく推計では白河市内の
人口は微減傾向・世帯数は微増傾向だが、市
内中心部と郊外部では宅地の有効需要に地域
差が見られる。

新白河駅との接近性に優れ、住環境、利便性
に優れる住宅地域で、前年同月よりも世帯数
は微増している。その他、地域要因に特段の
変動はない。

地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段
の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.4
環境　　　　　　 -42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

白河 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１２Ｙ -2	白河市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、南西6m、角地		（都）２住居 (70,200)
b	２１Ｔ１Ｙ -25	白河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		（都）２住居 (70,200)
c	２２Ｋ１２Ｙ -21	白河市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	２２Ｋ１２ -17	白河市		更地	（　）	ほぼ台形	北西3m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
e	２２Ｋ２Ｙ -40	西白河郡西郷村		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南16m村道、中間画地		（都）商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,984	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	53,660	100 [ 95.0]	56,484	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	57,600
b	(　 ) 59,737	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	60,082	100 [ 105.5]	56,950		58,100
c	(　 ) 49,866	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	48,888	100 [ 83.0]	58,901		60,100
d	(　 ) 42,944	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	43,378	100 [ 74.3]	58,382		59,500
e	(　 ) 40,266	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,266	100 [ 69.7]	57,770		58,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,200 円／㎡]

白河 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,446,190	606,703	2,839,487	2,538,380	301,107	（　0.9711） 292,405	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,967,449 円　　　　（　 22,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白河 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.79	ＬＳ2	223.58
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	16.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅　２ＬＤＫ各階２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	111.79	100.0	111.79	1,342	150,022	2.0	300,044
							1.0	150,022
2～ 2	居宅	111.79	100.0	111.79	1,369	153,041	2.0	306,082
							1.0	153,041
～

～

～

計		223.58	100.0	223.58		303,063		606,126
								303,063

⑨年額支払賃料	303,063 円　×　12ヶ月　＝　 3,636,756 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 223.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,636,756 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 290,940 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,345,816 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	606,126 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,576 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 303,063 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 94,798 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,446,190 円　　　　（　 13,054 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１２Ｃ　　　　-7	1,591 ( 1,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	1,622	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,410 円/㎡　月額支払賃料（　 1,369 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ４ＣＹ　　　　-7	1,395 ( 1,355)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,381
c	２２Ｋ１２Ｃ　　　　-8	1,063 ( 1,032)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,184

白河 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,200 円	33,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	109,103 円	3,636,756　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 236,600 円	33,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	67,600 円	33,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,800 円	33,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 606,703 円　（　　　　　　 2,298 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,800,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 223.58 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,538,380 円（　　　　　 9,615 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,446,190 円
②総費用	606,703 円
③純収益　①－②	2,839,487 円
④建物等に帰属する純収益	2,538,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	301,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	292,405 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,108 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,967,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,600 円／㎡）