別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき 9-4 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 91,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市好間工業団地４番１ ②地積 　(㎡) 6,893   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 南8m市道 水道 いわき 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   700 ｍ、西 1,000 ｍ、南   300 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 いわき中央ＩＣへの接近性が 良好な丘陵地に存する内陸型 の工業団地 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 いわき駅北西方 5.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 各種補助金制度の効果もあり需給は堅調で、当面は現況を維持するものと予測。いわき中央ＩＣへのアクセスが 良好な内陸型の工業団地として需要は安定しており、今後も地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は隣接県を含む浜通り地方の工業地域で、特にいわき市内の工業地域と代替性が強い。需要者の中心は県内 外の製造業、物流関連企業等である。いわき中央ＩＣへのアクセスが良好で好立地にあること及びふくしま産業復興支 援企業立地補助金等の各種支援制度の影響もあって、需給は比較的安定傾向で推移している。取引される画地規模は大 小様々であることから需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域においては自用目的の取引が大部分で、賃貸市場は成立していないことから、収益価格は試算できなかった。市 場参加者は収益性よりも市場性を重視して意思決定を行うと考えられる。比準価格は近隣地域を含む周辺類似地域の規 範性のある取引事例から適切に求められており、その説得力は高い。以上より、代表標準地との検討も踏まえ、市場性 を反映し客観性に富む比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 96.7] [100.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 補助金等の各種支援制度が継続している効果 は大きく、工場の新増設件数は年度により増 減しつつも概ね堅調に推移している。 交通利便性の高さから需要は安定的に推移し ている。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％