別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき 9-2 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘   TEL.

鑑定評価額 1,610,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市泉町下川字田宿１番２外 ②地積 　(㎡) 145,075   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.2:1 工場 大規模工場が立地す る臨海工業地域 北16m市道、西側道 水道 泉 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 350.0 ｍ、規模　　   150,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 臨海型の大工場地域。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 泉駅南東方 2.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県内最大の臨海型工業団地を形成し、今後とも現状を維持していくと考えられる。大資本に支えられて稼働状況 は安定している。立地補助金等の施策効果もあり、地価は当面やや強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市を中心とする福島県浜通り地方の工業地域。需要者の中心は全国で事業を展開している製造業を 主とする法人であり、県内資本の参入も見られる。高速道路体系も整備されてアクセスが良く、立地補助金等の各種支 援制度の施策効果で地価も安定的に推移している。中心となる価格帯は、取引される規模が区々であり、補助金支援等 の影響もあり見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸経営を目的とする工場地の新規取得は見当たらない。賃貸市場は未成熟であり賃貸工場の事例は乏しく賃貸事例の 資料収集には限界がある。適切な賃料水準の把握もできないため、収益価格は算定しない。自用目的の取引が多い工場 地域であり比準価格を重視し、浜通り地区における工場の新増設件数の動向等も勘案の上、代表標準地との検討を踏ま え、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [114.1] [100.0] 100 11,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工場の新増設件数に変動はあるが概ね堅調に 推移、立地補助金等の支援制度が下支え。震 災復興後の大型インフラ整備も段々に供用開 始の見通し。 臨海型大工業地の稀少性があるほか、今後エ ネルギー関連の拠点として検討が進んでいる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％