別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき 9-1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　浩二   TEL.

鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市小名浜島字高田町３１番３ ②地積 　(㎡) 10,462   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場 工場、事業所等が建 ち並ぶ工業地域 南11.5m市道、西側道 水道 湯本 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 108.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,462 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 運送・物流・自動車関連の工 業団地 街 路 １１．５ｍ市道 交通 施設 湯本駅南東方 4.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナウイルスの影響により県内における工場の新増設件数も最小水準にあり、他に地域要因の変動は見ら れないため、地価水準も横ばい乃至微減傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の中小工場等が集積する工業地域である。需要者は製造業者及び流通関連業者が中心と思われ る。震災後企業立地補助金支援制度により工場新増設件数は、堅調に推移してきたが新型コロナウイルスの影響から企 業の設備投資に対する慎重姿勢により需要は低調である。個別性が強く取引数も少ないため、中心となる価格帯は見出 しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自用の工場としての使用を中心とした工業地域に存しており、賃貸市場が成熟しておらず収益目的による 取引は想定しがたいことから、収益還元法は不適用とした。よって、本件では市場参加者の価格検討過程を十分に反映 した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 83.0] [100.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナウイルス感染症の影響 から落ち着きを見せつつあるが、持ち直しの 動きが鈍化しており市内の人口も減少傾向に ある。 県内の工場新増設件数も最小水準にあるなか 、既存の工業地域であり、特段の変動要因は みられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％