鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

いわき 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ６Ｙ -77	いわき市		建付地	（　）	長方形	東22m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２２Ｋ６ -55	いわき市		建付地	（　）	台形	北西16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２２Ｋ９Ｙ -5	いわき市		建付地	（　）	長方形	南東16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２２Ｋ７Ｙ -145	いわき市		更地	（　）	ほぼ台形	東25m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２２Ｋ４Ｙ -57	いわき市		更地	（　）	ほぼ整形	北西12m市道、中間画地		２住居まちなか居住区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,478	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	54,577	100 [ 106.1]	51,439	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,400
b	(　 ) 48,401	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	49,537	100 [ 98.0]	50,548		50,500
c	(　 ) 51,766	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,180	100 [ 98.0]	53,245		53,200
d	(　 ) 44,413	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,413	100 [ 85.3]	52,067		52,100
e	(　 ) 58,664	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	58,083	100 [ 99.0]	58,670		58,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,700 円／㎡]

いわき 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,748,216	2,162,000	6,586,216	5,446,280	1,139,936	（　0.9453） 1,077,582	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	20,722,731 円　　　　（　 14,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.00	Ｓ2	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,421 ㎡	66.5 m x 22.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地条件、賃貸需要等を勘案して、１階店舗、２階事務所を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用スペースを考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	85.0	204.00	2,264	462,000	3.0	1,386,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	240.00	85.0	204.00	1,698	346,000	3.0	1,038,000
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	85.0	408.00		808,000		2,424,000
								0

⑨年額支払賃料	808,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,696,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,696,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 969,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,726,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,424,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,816 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,748,216 円　　　　（　 6,156 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ５（賃）Ｙ　　　　-7	2,251 ( 2,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,161	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,270 円/㎡　月額支払賃料（　 2,264 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ６（賃）Ｙ　　　　-3	1,745 ( 1,651)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	2,449
c	２２Ｋ８（賃）Ｙ　　　　-10	1,939 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,195

いわき 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,800 円	74,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	484,800 円	9,696,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 601,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 630,700 円	74,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,162,000 円　（　　　　　　 1,521 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,446,280 円（　　　　　 3,833 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,748,216 円
②総費用	2,162,000 円
③純収益　①－②	6,586,216 円
④建物等に帰属する純収益	5,446,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,139,936 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,077,582 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 758 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,722,731 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
いわき 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき 5-19

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　大久保　元弘

TEL.

鑑定評価額

73,600,000 円

１㎡当たりの価格

51,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市泉町滝尻字南坪４０番外 (泉第三７１街区１３外)				②地積　(㎡)	1,421 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	3:1	店舗Ｓ1	低層の店舗、事業所等が混在する路線商業地域	南東16m県道	水道、下水	泉 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 300 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業地内の路線
商業地域。

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

泉駅東方

1.2km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

街路条件の優れた新興の路線商業地である。路線商業地間の競合は今後とも厳しい状況が続くが、背後の居住人
口の充実により商業地として熟成していくと考えられる。当面、地価はやや強含みで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はいわき市内の商業地域。街路の系統連続性から広範囲での集客力が期待でき、市内全域の幹線沿いで形成
される。需要者の中心は法人需要であり、地元資本だけでなく南東北で営業力強化、事業展開を目的とした県外事業者
も見られる。震災後、背後の住宅地で価格が上昇した影響もあったが、現在は落ち着きつつある。中心となる価格帯は
、取引される規模や土地利用が区々であり見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

郊外型店舗、事業所を中心とする路線商業地である。賃貸経営を目的とする新規物件は殆ど見られず賃貸事例の資料収
集には限界があり、収益価格の相対的信頼度は低いと考えられる。自用目的の取引が多い商業地域で、土地価格は周辺
地域の取引価格を指標に決定される傾向にある。よって比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検
討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　いわき 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[115.8]

[100.0]
100

51,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

いわき駅周辺で官民の開発動向が活性化して
いる。優良オフィスは堅調だが、一部で移転
や業務縮小も見られる。飲食、観光関連は経
済状況が厳しい。

背後地の人口増加の好影響を受けるが、路線
商業地間の競合は厳しさを増している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

いわき 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ３ -1	いわき市		貸家建付地	（　）	不整形	南西15m市道、北3m、二方路		商業 (90,400)
b	２２Ｋ６ -55	いわき市		建付地	（　）	台形	北西16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２２Ｋ７Ｙ -4	いわき市		底地	（　）	長方形	東29m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２Ｋ５Ｙ -115	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南17.5m県道、中間画地		商業 (80,400)
e	２２Ｋ５Ｙ -78	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,555	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.2]	52,783	100 [ 101.9]	51,799	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,800
b	(　 ) 48,401	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	49,537	100 [ 95.8]	51,709		51,700
c	(　 54,449) 54,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	60,499	100 [ 116.9]	51,753		51,800
d	(　 ) 55,312	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,418	100 [ 108.2]	52,142		52,100
e	(　 ) 42,780	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,780	100 [ 83.2]	51,418		51,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,800 円／㎡]

いわき 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,847,271	2,203,800	6,643,471	5,637,760	1,005,711	（　0.9466） 952,006	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	18,307,808 円　　　　（　 12,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所併用	240.00	Ｓ2	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,421 ㎡	66.5 m x 22.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：物販・飲食店舗、２階：事務所。駐車場確保のため充足率は低いが地域では標準的。

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

階段室、廊下等の共用部分確保を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	240.00	92.0	220.80	2,195	485,000	3.0	1,455,000
							0.0	0
一括 2～ 2	事務所	240.00	80.3	192.72	1,646	317,000	3.0	951,000
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	86.2	413.52		802,000		2,406,000
								0

⑨年額支払賃料	802,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,624,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 413.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,624,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 798,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,825,208 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,406,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,063 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,847,271 円　　　　（　 6,226 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ５（賃）Ｙ　　　　-7	2,251 ( 2,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,369	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,195 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ７（賃）　　　　-3	1,034 ( 1,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 50.0]	100 [100.0]	2,177
c	２２Ｋ１（賃）Ｙ　　　　-8	1,577 ( 1,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,075

いわき 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,400 円	76,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	481,200 円	9,624,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 611,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 651,100 円	76,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,600 円	76,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,600 円	76,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,203,800 円　（　　　　　　 1,551 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,637,760 円（　　　　　 3,967 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,847,271 円
②総費用	2,203,800 円
③純収益　①－②	6,643,471 円
④建物等に帰属する純収益	5,637,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,005,711 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	952,006 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 670 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,307,808 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,900 円／㎡）