鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

いわき 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１ -17	いわき市		建付地	（　）	ほぼ台形	南7.5m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	２２Ｋ１Ｙ -10	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２Ｋ５Ｙ -87	いわき市		更地	（　）	ほぼ整形	南東14m県道、北東6m、北西6m、三方路		近商 (90,200)
d	２２Ｋ６ -55	いわき市		建付地	（　）	台形	北西16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２２Ｋ７Ｙ -59	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9.2m県道、南東4m、二方路		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,565	100 [ 95.0]	39,542	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,500
b	(　 ) 36,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	34,904	100 [ 88.1]	39,619		39,600
c	(　 ) 46,700	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	44,699	100 [ 113.5]	39,382		39,400
d	(　 ) 48,401	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	49,537	100 [ 126.7]	39,098		39,100
e	(　 ) 34,950	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	40,775	100 [ 101.8]	40,054		40,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,500 円／㎡]

いわき 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な造成事例がなく、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,268,473	592,139	1,676,334	1,469,160	207,174	（　0.9713） 201,228	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	3,869,769 円　　　　（　 12,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	120.00	Ｓ1	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	315 ㎡	14.4 m x 21.8 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用、画地規模等を考慮の上、平家建店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	1,746	209,520	3.0	628,560
							0.0	0
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		209,520		628,560
								0

⑨年額支払賃料	209,520 円　×　12ヶ月　＝　 2,514,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,514,240 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 251,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,262,816 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	628,560 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,657 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,268,473 円　　　　（　 7,202 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ８（賃）Ｙ　　　　-15	1,359 ( 1,356)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	1,766	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,746 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ６（賃）Ｙ　　　　-3	1,745 ( 1,651)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [ 90.0]	1,723
c	２２Ｋ７（賃）　　　　-3	1,034 ( 1,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,044

いわき 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,200 円	19,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	201,139 円	2,514,240　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,300 円	19,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 592,139 円　（　　　　　　 1,880 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9713

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,469,160 円（　　　　　 4,664 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,268,473 円
②総費用	592,139 円
③純収益　①－②	1,676,334 円
④建物等に帰属する純収益	1,469,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	207,174 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	201,228 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 639 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,869,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
いわき 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき 5-13

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　河谷　元

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市勿来町窪田町通１丁目４３番３				②地積　(㎡)	315 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	事務所兼倉庫Ｓ1	低層の店舗、医院、住宅等が建ち並ぶ商業地域	北東13m市道	水道、ガス	勿来 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 150 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

勿来窪田町通地区の商業街区
のうち東寄りに位置し、比較
的整然とした商業地域

街

路

１３ｍ市道

交通

施設

勿来駅西方

1.9km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

商業街区西側の３～４丁目地区と比較すれば整然性が幾分上位であり、当面はいくらか住宅地化傾向は見られる
ものの現況を維持と予測。郊外部で需要に勢いが失われており、地価は小幅ながら下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はいわき市内の商業地域、商住混在地域の一帯。需要者の中心はいわき市内の店舗経営者であるが、隣接す
る茨城県北部からの需要も少数見られる。目立った供給過剰は見られていないものの、商業目的の需要は角地等の優位
性がないと厳しくなっており、主要街路沿いであっても宅地分譲等の住居系利用が選択されることも珍しくない。取引
の中心となる価格帯は、規模が様々であるが土地のみで１，０００～３，０００万円程度が多く見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

郊外部では商業系でも自用が中心で、土地価格に見合う賃料水準は形成されていないため収益価格は低位に試算された
。一方比準価格は、商業系と住居系の双方の影響を受ける混在地域であるが、類似性の高い事例を相応に収集し得たこ
とから規範性が高く、代替不動産の相場水準との比較が重視される市場性格との適合性も高い。よって比準価格を標準
に、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　いわき 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,500 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[120.1]

[100.0]
100

39,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業活動はコロナウィルス感染症の先行きが
不透明であることから慎重な姿勢が見られ、
土地需要も推進力を欠いた状態にある。

同一路線沿いで住宅分譲地の開発が見られる
等、混在地化の傾向が鮮明になりつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

いわき 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１ -17	いわき市		建付地	（　）	ほぼ台形	南7.5m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	２２Ｋ１Ｙ -10	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２Ｋ６ -55	いわき市		建付地	（　）	台形	北西16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２２Ｋ７Ｙ -11	いわき市		建付地	（　）	長方形	西18m区画街路、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,565	100 [ 94.0]	39,963	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,000
b	(　 ) 36,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	34,904	100 [ 89.1]	39,174		39,200
c	(　 ) 48,401	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	49,537	100 [ 121.0]	40,940		40,900
d	(　 ) 42,373	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	40,743	100 [ 113.4]	35,929		35,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,500 円／㎡]

いわき 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の適切な把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,208,643	533,476	1,675,167	1,431,300	243,867	（　0.9453） 230,527	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,433,212 円　　　　（　 14,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	126.00	Ｓ1	126.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	315 ㎡	14.4 m x 21.8 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の土地利用状態を考慮し、平家建の貸店舗を想定する。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

階段室等の共用スペースは不要と想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	126.00	100.0	126.00	1,619	203,994	3.0	611,982
							0.0	0
～

～

～

～

計		126.00	100.0	126.00		203,994		611,982
								0

⑨年額支払賃料	203,994 円　×　12ヶ月　＝　 2,447,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,447,928 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 244,793 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,203,135 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	611,982 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,508 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,208,643 円　　　　（　 7,012 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ６（賃）　　　　-6	1,098 ( 1,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,601	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,623 円/㎡　月額支払賃料（　 1,619 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ６（賃）Ｙ　　　　-3	1,745 ( 1,651)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [ 75.0]	1,551
c	２２Ｋ８（賃）Ｙ　　　　-10	1,939 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,686

いわき 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,000 円	19,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	146,876 円	2,447,928　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 165,700 円	19,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	本件では計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 533,476 円　（　　　　　　 1,694 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,431,300 円（　　　　　 4,544 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,208,643 円
②総費用	533,476 円
③純収益　①－②	1,675,167 円
④建物等に帰属する純収益	1,431,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	243,867 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	230,527 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 732 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,433,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,100 円／㎡）