鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

いわき 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ９Ｙ -77	いわき市		更地	（　）	長方形	南23m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	２２Ｋ６Ｙ -79	いわき市		更地	（　）	ほぼ台形	北23m国道、東5.8m、角地		商業 (100,400)
c	２２Ｋ９Ｙ -106	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m県道、北2.5m、南7m、三方路		２住居 (70,200)
d	２２Ｋ５Ｙ -15	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e	２２Ｋ１ -19	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,427	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,026	100 [ 112.2]	70,433	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,400
b	(　 ) 89,393	100 [ 120.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	74,566	100 [ 100.0]	74,566		74,600
c	(　 ) 80,347	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	75,728	100 [ 103.5]	73,167		73,200
d	(　 ) 63,992	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,824	100 [ 91.2]	71,079		71,100
e	(　 ) 84,853	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	85,956	100 [ 99.0]	86,824		86,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

いわき 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,997,801	1,358,456	4,639,345	3,977,120	662,225	（　0.9453） 626,001	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	12,038,481 円　　　　（　 38,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	153.00	Ｓ2	306.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	312 ㎡	12.5 m x 26.0 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階事務所を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

階段室等の共用部分スペースを考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	153.00	90.0	137.70	2,299	316,572	3.0	949,716
							0.0	0
2～ 2	事務所	153.00	90.0	137.70	1,724	237,395	3.0	712,185
							0.0	0
～

～

～

計		306.00	90.0	275.40		553,967		1,661,901
								0

⑨年額支払賃料	553,967 円　×　12ヶ月　＝　 6,647,604 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,647,604 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 664,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,982,844 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,661,901 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,957 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,997,801 円　　　　（　 19,224 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ９（賃）　　　　-6	3,330 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [141.8]	100 [100.0]	2,472	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,305 円/㎡　月額支払賃料（　 2,299 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ８（賃）Ｙ　　　　-10	1,939 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.3]	100 [100.0]	2,260
c	２２Ｋ１（賃）Ｙ　　　　-8	1,577 ( 1,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	2,184

いわき 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	214,400 円	53,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	398,856 円	6,647,604　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 182,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 455,600 円	53,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,600 円	53,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,600 円	53,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,358,456 円　（　　　　　　 4,354 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 306.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,977,120 円（　　　　　 12,747 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,997,801 円
②総費用	1,358,456 円
③純収益　①－②	4,639,345 円
④建物等に帰属する純収益	3,977,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	662,225 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	626,001 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,006 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,038,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
いわき 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき 5-6

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　河谷　元

TEL.

鑑定評価額

22,500,000 円

１㎡当たりの価格

72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市平字正内町９０番				②地積　(㎡)	312 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	事務所ＲＣ4	国道沿いに営業所、店舗等が建ち並ぶ商業地域	南23m国道	水道、ガス、下水	いわき 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 300 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 310 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心商業地のうちではやや外
縁部であるが、国道と主要県
道との交差点に近い

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

いわき駅南東方

1.3km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

比較的大規模の営業所の新出も見られる等、活発化が見られる地域であり、今暫くは商繁華性の向上が期待され
る。地価も経済情勢の不透明な中であるが、将来性から当面は小幅ながら上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はいわき市内のうち市中心部に位置する商業地域一帯。需要者の中心は浜通り地区の事業者が中心であるが
、県外からの需要も少数見られる。店舗・営業所の新設が見られこれが次第に地域の底上げにつながってきており、市
中心部のうちでは相対的に発展傾向が見られる地域となっている。取引の中心となる価格帯は土地のみで１，０００～
２，５００万円程度が多く見られるが、取引規模が様々で大規模取引では７，０００万円程度まで見られている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸ビルも見られる地域であるが、賃貸はより駅に近い物件が需要される傾向があり、土地価格に見合う賃料水準が形
成されていないため収益価格はやや低位に試算された。一方比準価格は、繁華性や集客力等、商業地の取引において重
視される観点からの価格形成要因の比較を行っており、市場性は適切に反映されていると判断され規範性が高い。よっ
て比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との規準を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　いわき 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,400 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[118.6]

[100.0]
100

72,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業活動はコロナウィルス感染症の先行きが
不透明であることから慎重な姿勢が見られ、
土地需要も推進力を欠いた状態にある。

国道と、鹿島街道に接続する県道との交差点
に近く、商業地としての立地条件の良さが認
識されるようになっている。

駐車場の確保を考慮すれば敷地規模がやや小
さく、需要はやや限定的。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

いわき 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１ -19	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２２Ｋ１ -27	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		商業 (100,360)
c	２２Ｋ９Ｙ -77	いわき市		更地	（　）	長方形	南23m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２Ｋ９Ｙ -106	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m県道、北2.5m、南7m、三方路		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,853	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	85,956	100 [ 105.9]	81,167	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,200
b	(　 ) 90,712	100 [ 130.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	67,054	100 [ 90.0]	74,504		74,500
c	(　 ) 76,427	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,026	100 [ 113.2]	69,811		69,800
d	(　 ) 80,347	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	75,728	100 [ 110.1]	68,781		68,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	隣地取引	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
b	隣地取引	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

いわき 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の適切な把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,327,545	1,226,884	4,100,661	3,470,040	630,621	（　0.9466） 596,946	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	11,479,731 円　　　　（　 36,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	154.00	Ｓ2	308.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	312 ㎡	12.5 m x 26.0 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的な土地利用を考慮し、２階建の事務所を想定する。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

階段室等の共用スペースを考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	154.00	80.0	123.20	2,273	280,034	3.0	840,102
							0.0	0
2～ 2	事務所	154.00	80.0	123.20	1,721	212,027	3.0	636,081
							0.0	0
～

～

～

計		308.00	80.0	246.40		492,061		1,476,183
								0

⑨年額支払賃料	492,061 円　×　12ヶ月　＝　 5,904,732 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 246.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,904,732 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 590,473 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,314,259 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,476,183 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,286 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,327,545 円　　　　（　 17,075 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１（賃）Ｙ　　　　-16	3,616 ( 3,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,733	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,279 円/㎡　月額支払賃料（　 2,273 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-4	2,214 ( 2,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	3,012
c	２２Ｋ９（賃）　　　　-6	3,330 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	2,220

いわき 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,400 円	47,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	354,284 円	5,904,732　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 182,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 404,600 円	47,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	本件では計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,226,884 円　（　　　　　　 3,932 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 308.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0698 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,470,040 円（　　　　　 11,122 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,327,545 円
②総費用	1,226,884 円
③純収益　①－②	4,100,661 円
④建物等に帰属する純収益	3,470,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	630,621 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	596,946 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,913 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,479,731 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,800 円／㎡）