鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

いわき 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ９ -21	いわき市		雑種地		台形	南西2.7m道路、中間画地		１住居 (60,160)
b	２２Ｋ４Ｙ -9	いわき市		田		長方形	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	２２Ｋ９Ｙ -87	いわき市		田		不整形	北3m未舗装市道、東10m、西2m、三方路		１住居 (60,160)
d	２２Ｋ９Ｙ -59	いわき市		畑		長方形	北西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２Ｋ２ -10	いわき市		その他		台形	西3.5m市道、南3m、角地		１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 12,602	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 95.8]	13,128	100 [ 99.6]	13,181	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	13,200
b	(　　 ) 12,109	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	12,109	100 [ 93.6]	12,937		12,900
c	(　　 ) 18,961	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	18,809	100 [ 145.5]	12,927		12,900
d	(　　 ) 9,000	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	8,955	100 [ 75.2]	11,908		11,900
e	(　　 ) 13,463	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 90.0]	15,034	100 [ 107.4]	13,998		14,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.03	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -6.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0	宅地造成　　 +20.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0	宅地造成　　 -20.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -5.0	宅地造成　　 +30.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 13,000 円／㎡]

いわき 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 12.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
39,700	（　 77.7 ％） 30,847	12,000		1,440	3,100	14,307
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 12,775		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 12,775		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		12,800

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２２Ｋ９ -43	48,992	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [113.3]	40,793	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 +2.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[102.0] 　　　　　　100	41,600
	b	２２Ｋ１Ｙ -86	44,829	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [116.2]	37,456		38,200
	c	２２Ｋ６Ｙ -2	34,939	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [101.9]	100 [ 90.1]	38,055		38,800

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +3.0	環境　　　 +10.0
			画地　　　 +6.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 +15.0
			画地　　　 +3.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -1.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -9.0
			画地　　　 +1.9	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

39,700 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	いわき -11	45,000	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [113.1]	39,008	[102.0] 100	39,800

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 +1.0

環境　　 +12.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

39,700 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,924 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     55 ｍ、西     40 ｍ、南     45 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 50 ％、畑　 50 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    200 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.6 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  22.3 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  22.3 ％

＊擁壁工事の概要
　高さ約１ｍＬ字型擁壁を設置
　
　
　
＊道路工事の概要
　既存道路との境界部分を約１～２
　ｍ後退、幅員６ｍアスファルト舗
　装道路を新設
　
＊排水工事の概要
　公共下水処理区域外より雨水排水
　工事のみ考慮
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　１１８㎡を公園緑地として設定
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

別記様式第二

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
いわき 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき 3-1

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　遠藤　盛英

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	比準

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

いわき市四倉町上仁井田字鰻沼２番

②地積(㎡)

1,024

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１中専
(60,200)

（その他）

1:3

田

既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域

北東3.5m市道

水道

四ツ倉

1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 180 ｍ、南 90 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道６号との接続は比較的容
易

道

路

３．５ｍ市道

交通

施設

四ツ倉駅南西方

1.7km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の
　将来予測

いわき市北部郊外にあって国道６号との接続、周辺戸建住宅地域との位置関係等より宅地開発が見込める地域で
ある。宅地開発件数動向、造成費の高騰等により、宅地見込地価格は微減傾向になるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 13,000 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 12,800 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、いわき市内の宅地見込地域一円で、特に北東郊外の国道６号背後地域及びその周辺地域との代替関係が
強い。主たる需要者は地元不動産業者、及び全国展開するパワービルダー等である。郊外住宅地域の市場は停滞傾向で
、開発素地については開発許可件数が減少している。取引される規模、価格帯はまちまちであり、市場の中心価格帯は
見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は試算に当たっては、素地事例が少ない為広域的な範囲より収集したが、取引時点の新しい事例を複数採用し
ており、現時点の市場実態を反映した価格で信頼性を有するものと思料する。控除法による価格は開発業者等の投資採
算性の観点からのアプローチで妥当性はあるが、想定的要素が多く実現性や客観性に限界があり比準価格に比べ相対的
信頼性は低い。よって比準価格を標準に、控除法による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 13,000 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 -0.8 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内における開発許可件数、開発面積とも低水準に
留まっている。

四倉地区の宅地需要の中心は四ツ倉駅以西周辺であ
り、当該地域周辺での取引は少ない。

個別的要因に変動はない

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

いわき 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ２ -10	いわき市		その他		台形	西3.5m市道、南3m、角地		１住居 (70,160)
b	２２Ｋ９ -21	いわき市		雑種地		台形	南西2.7m道路、中間画地		１住居 (60,160)
c	２２Ｋ４Ｙ -9	いわき市		田		長方形	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	２２Ｋ５Ｙ -91	いわき市		田		ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１低専 (40,60)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 13,463	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 90.0]	15,034	100 [ 111.3]	13,508	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	13,500
b	(　　 ) 12,602	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 95.8]	13,128	100 [ 100.8]	13,024		13,000
c	(　　 ) 12,109	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	12,109	100 [ 96.0]	12,614		12,600
d	(　　 ) 15,000	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	14,820	100 [ 104.0]	14,250		14,300
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +10.0	宅地造成　　 +15.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.03	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0	宅地造成　　 +5.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 13,000 円／㎡]

いわき 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 10.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
39,500	（　 76.7 ％） 30,297	12,000		1,200	2,000	15,097
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 18.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8475　　　　 12,795		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 12,795		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		12,800

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２２Ｋ６Ｙ -1	42,747	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [106.0]	100 [103.7]	38,888	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	38,900
	b	２２Ｋ１Ｙ -86	44,829	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [108.2]	40,225		40,200
	c	２２Ｋ９Ｙ -130	47,479	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [118.9]	39,537		39,500

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -5.0	交通・接近 +4.0	環境　　　 +5.0
			画地　　　 +6.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +2.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 +5.0
			画地　　　 +3.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +4.0	交通・接近 +3.0	環境　　　 +11.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

39,500 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	いわき -11	45,000	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [112.1]	39,356	[100.0] 100	39,400

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 +1.0

環境　　 +11.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

39,500 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,924 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     55 ｍ、西     40 ｍ、南     45 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 50 ％、畑　 50 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    201 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％

＊擁壁工事の概要
　高さ約１ｍ・延長約１３０ｍのＬ
　型コンクリート擁壁
　
　
＊道路工事の概要
　セットバック、取付道路が開発面
　積の約２０％。取付道路は幅員６
　ｍのＬ字型、総延長は約１００ｍ
　
＊排水工事の概要
　雨水排水側溝を取付道路脇に設置
　。汚水処理は合併処理浄化槽。
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　約１２０㎡公園を設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　なし
　
　
　
　