別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -77　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -77 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市中央台高久１丁目１７番１２ ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 いわき 8.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平地区郊外の大規模住宅団地 （いわきニュータウン高久地 区） 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南東方 8.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 高久地区はいわきニュータウンの中では開発時期が比較的新しく、商業施設も増加しており、利便性が向上して いる。周辺では新規分譲が見られるなど住宅地需要が高まっており、地価は暫くは上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわきニュータウンを中心としたいわき市住宅団地の範囲。需要者は市内居住者が中心であるが、他地域 からの転入も一部認められる。高久地区では近年、大手ハウスメーカーから地元の不動産業者まで大・中小規模の開発 が盛んであり、それに対する需要も旺盛である。新規分譲地では従来の水準を超える価格帯での高値取引も散見される 。土地は１，２００～１，７００万円程度、新築の戸建ては４，０００万円前後が需要の中心価格帯と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係にあるいわきニュータウンや郷ケ丘住宅団地の類似性のより高い取引事例を選択適用し、適正 に要因比較した結果求められ、不動産市場を反映して現実的で説得力を有する。一方で、近隣地域内では建築協定によ り共同住宅の建築が制限されているため、収益還元法の適用を断念した。よって、市場性を反映した比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、周辺住宅地の需給動向にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [106.0] 100 [109.1] [100.0] 100 58,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の土地取引件数は令和３年１月～１ ０月までの対前年比で前年を若干上回って推 移している。人口は直近では減少傾向にある 。 建築協定の規制を受ける品等の高い住宅団地 であるが、標準地南東方では建築条件付土地 （総区画数９０）が分譲中、販売状況は好調 とのことである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％