別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -73　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -73 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘   TEL.

鑑定評価額 4,350,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平上平窪字原田２０番８ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が存する国道沿いの 住宅地域 東8.5m国道 水道 いわき 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   400 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地外縁の国道沿いに位置 する住宅地域。 街 路 ８ｍ国道 交通 施設 いわき駅北方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 法規制により開発動向等は停滞している。震災後の避難・移転需要に伴う需給変動の影響は殆ど見られず、市内 住宅市場の需給緩和が進む中で、地価は弱含みに転じている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の住宅地域。郊外住宅地、農家住宅地との代替競争関係が強い。需要者の中心は居住目的の個 人で、法規制もあって圏外からの流入は少なく、地縁・血縁的選好性が見られる。市中心地に通じる幹線に面して利便 性が良好であり、市場需給の変動はなく推移し、震災後の移転需要等の終息とともに需給は弱含みとなっている。中心 となる価格帯は、取引される規模や街路・画地条件等が区々であり見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域である。近隣地域は建築が抑制され用途も限定される法規制からアパート等の収益物件 は殆ど見当たらず、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が多い住宅地域で、土地価格は快適性をより重視し、 周辺地域の取引価格を指標に決定される傾向にある。よって比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の 通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -72                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 需要の中心は地元在住者に戻る。住環境の良 い住宅団地、利便性の高い住宅地で堅実な需 要が継続。災害リスクに対する意識が高まり 、需給にも影響。 幹線道路沿いだが、法規制を受けて宅地需給 変動の影響は小さいまま推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％