別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -72　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -72 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 8,280,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市四倉町狐塚字川田１番３外 ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 北西8m市道 水道 四ツ倉 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道６号背後に位置する 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 四ツ倉駅南西方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道６号への容易な接続、及び市街地への接近状況から農家集落地域では上位の地価水準にあるが、需要者の中 心である集落内の人口の減少は大きく、今後も地価下落傾向で推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市内の農家集落地域一円と判定する。需要者は、従来より地縁性をもつ当集落周辺の居住者で、 建替え及び分家建設を目的とする場合である。土地需要は、東日本大震災後に市外からみられたが現在は無く、集落内 人口動向とともに減少している。周辺の取引される規模、価格帯はまちまちであり、市場の中心価格帯は見いだせない 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格では、対象地に比較的近く代替性の高い複数の事例を採用できており、市場における標準地の実態を反映し信 頼性の高い価格といえる。なお、農家集落地域内に存し収益物件の想定が困難で収益還元法は非適用とした。以上によ り、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は減少で推移し、平地区の減少が大き い。取引件数は前年並みの水準で、新設住宅 着工戸数は期ごと不安定に推移している。 集落内人口、世帯数等の減少が大きく土地需 要に影響を及ぼしている。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％