別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -71　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -71 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 4,540,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市大久町小久字田仲３９番 ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農地の中に農家住宅 等が見られる住宅地 域 北西7.2m市道 水道 久ノ浜 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市の北方郊外部の農家集落地 域 街 路 基準方位　北　７． ２ｍ市道 交通 施設 久ノ浜駅西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外部の集落地域では地域人口の減少が見られており、若干ではあるが衰退傾向に向かうものと予測。需要が低 調であることから、地価も暫くは小幅ながら下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の住宅地域のうち郊外部の一帯。需要者の中心は市内在住の個人で地縁的な影響も強い。大久 地区は地区の居住人口に減少傾向が見られ始めており、不動産取引も少なく過少需要の傾向が恒常化しつつある。取引 の中心となる価格帯は、農家集落が中心で取引規模に差異が大きいものの、土地が３００～７００㎡程度で３００～８ ００万円程度が中心であり、新築戸建住宅の分譲は都市計画による建築制限もあり地区内では見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益利用は既存戸建住宅の貸家が少数見られる程度で市場として成立する程の需要はなく、収益価格の基礎となる純収 益の把握が困難で試算できなかった。一方比準価格は、自用住宅が中心で類似・代替不動産の相場水準との合理的比較 が価格形成に強く影響する地域であることから、市場との適合性が高く説得力に優れる。よって比準価格を標準に、代 表標準地との規準による価格との均衡も留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -72                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [126.3] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウィルス感染症の先行きが不透明なま まで、経済活動は一進一退のまま、上昇力を 欠いた状況が続いている。 地域内に新規開発等はほとんど見られず、地 域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％