鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

いわき -69　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ７Ｙ -127	いわき市		建付地	（　）	ほぼ整形	西5m私道、東6m、二方路		準工 (60,200)
b	２２Ｋ６Ｙ -87	いわき市		更地	（　）	長方形	北7m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２２Ｋ２ -7	いわき市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		１住居 (70,200)
d	２２Ｋ７Ｙ -36	いわき市		建付地	（　）	長方形	南4m私道、北2.5m、二方路		１住居 (60,160)
e	２２Ｋ６Ｙ -54	いわき市		更地	（　）	ほぼ台形	南西7.5m県道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,670	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	28,257	100 [ 83.4]	33,881	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,900
b	(　 ) 39,393	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,393	100 [ 113.8]	34,616		34,600
c	(　 ) 39,130	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.1]	35,866	100 [ 103.4]	34,687		34,700
d	(　 ) 48,968	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	45,341	100 [ 127.0]	35,702		35,700
e	(　 ) 31,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,100	100 [ 82.5]	37,697		37,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,600 円／㎡]

いわき -69　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,401,795	453,897	1,947,898	1,820,400	127,498	（　0.9707） 123,762	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,475,240 円　　　　（　 7,880 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき -69　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.50	Ｗ2	159.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	314 ㎡	16.0 m x 18.5 m	前面道路：県道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ、専有面積３９．７５㎡×４室）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.50	100.0	79.50	1,268	100,806	1.0	100,806
							1.0	100,806
2～ 2	居宅	79.50	100.0	79.50	1,307	103,907	1.0	103,907
							1.0	103,907
～

～

～

計		159.00	100.0	159.00		204,713		204,713
								204,713

⑨年額支払賃料	204,713 円　×　12ヶ月　＝　 2,456,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,456,556 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 122,828 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,333,728 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	204,713 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,945 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 204,713 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 66,122 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,401,795 円　　　　（　 7,649 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ３（賃）　　　　-4	1,585 ( 1,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,482	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,345 円/㎡　月額支払賃料（　 1,307 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ４（賃）　　　　-4	1,227 ( 1,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,254
c	２２Ｋ７（賃）Ｙ　　　　-2	1,319 ( 1,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [111.0]	100 [ 97.0]	1,290

いわき -69　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,800 円	24,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	73,697 円	2,456,556　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,100 円	24,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,200 円	24,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 453,897 円　（　　　　　　 1,446 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 159.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,820,400 円（　　　　　 5,797 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,401,795 円
②総費用	453,897 円
③純収益　①－②	1,947,898 円
④建物等に帰属する純収益	1,820,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	127,498 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	123,762 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 394 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,475,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,880 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
いわき -69　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき -69

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　横山　進也

TEL.

鑑定評価額

10,900,000 円

１㎡当たりの価格

34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市平赤井字田中２番５				②地積　(㎡)	314 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	台形 1:1.2	店舗兼住宅Ｗ2	住宅、店舗等が混在する県道沿いの地域	北東7m県道	水道	赤井 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 150 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いの赤井駅近くの既成
住宅地域

街

路

基準方位　北　　７
ｍ県道

交通

施設

赤井駅北東方

150m

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに存する既成住宅地域で、震災後の移転需要が落ち着いた所に、台風１９号による浸水で比較的大きな
被害が見られた。現在も需要は低調で推移しており、浸水被害の影響は当面の間続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はいわき市内の住宅地域及び住商混在地域で、ＪＲいわき駅より北側の赤井地区・平窪地区と地域的に類似
性が強い。震災後の移転需要者に比較的人気であったが、近年は落ち着いており需要の中心は市内の一次取得者である
。台風１９号により比較的大きな浸水被害を受けたこともあり取引市場は未だ低調で推移している。価格帯は土地が３
００㎡程度で１，０００万円前後、新築戸建で２，０００～３，０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本地域にはアパート等も見られるが、節税目的等での資産活用が多く、賃料は土地価格に対して低位の水準で推移して
おり、収益価格は比準価格より低く試算された。需要の中心は自己使用目的であり、居住の快適性、利便性等が収益性
より重視される地域である。以上のことを勘案して本鑑定評価においては、収益性を反映した収益価格は参考に留め、
代表標準地との均衡にも留意し、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　いわき -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 49,700 円／㎡

[100.4]
100

100
[106.0]

100
[135.5]

[100.0]
100

34,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

いわき市内の人口減少率は県平均よりも高く
、移転需要は一段落している。新設住宅着工
戸数は全体的に減少傾向が見られる。

台風１９号により床上まで浸水した家屋が多
い地域であり、取引は未だ低調で推移してい
る。地域要因に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

いわき -69　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ７ -33	いわき市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、西6m、角地		準工 (60,200)
b	２２Ｋ９Ｙ -69	いわき市		更地	（　）	長方形	南17m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２Ｋ８Ｙ -62	いわき市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	２２Ｋ１ -35	いわき市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,879	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	32,558	100 [ 96.0]	33,915	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,900
b	(　 ) 48,253	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	44,679	100 [ 129.3]	34,555		34,600
c	(　 ) 47,777	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	45,939	100 [ 117.3]	39,164		39,200
d	(　 ) 45,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	44,085	100 [ 121.0]	36,434		36,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,700 円／㎡]

いわき -69　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,690,990	507,670	2,183,320	2,002,710	180,610	（　0.9707） 175,318	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,506,360 円　　　　（　 11,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき -69　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.42	Ｗ2	178.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	314 ㎡	16.0 m x 18.5 m	前面道路：県道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、各戸４４．７１㎡、各階２戸、計４戸の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	89.42	100.0	89.42	1,263	112,937	1.0	112,937
							1.0	112,937
2～ 2	居宅	89.42	100.0	89.42	1,302	116,425	1.0	116,425
							1.0	116,425
～

～

～

計		178.84	100.0	178.84		229,362		229,362
								229,362

⑨年額支払賃料	229,362 円　×　12ヶ月　＝　 2,752,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,752,344 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 137,617 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,614,727 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	229,362 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,179 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 229,362 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 74,084 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,690,990 円　　　　（　 8,570 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-17	1,412 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,386	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,302 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ７（賃）Ｙ　　　　-2	1,319 ( 1,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [ 97.0]	1,338
c	２２Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-3	1,585 ( 1,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [118.0]	100 [108.0]	1,309

いわき -69　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,100 円	27,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	82,570 円	2,752,344　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 235,400 円	27,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,400 円	27,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	本件では計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 507,670 円　（　　　　　　 1,617 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

22 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 178.84 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0760 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,002,710 円（　　　　　 6,378 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,690,990 円
②総費用	507,670 円
③純収益　①－②	2,183,320 円
④建物等に帰属する純収益	2,002,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	180,610 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	175,318 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 558 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,506,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,200 円／㎡）