鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

いわき -68　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ５Ｙ -58	いわき市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	２２Ｋ４ -29	いわき市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8.5m県道、南2m、二方路		１住居 (70,200)
c	２２Ｋ５Ｙ -56	いわき市		更地	（　）	不整形	北西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２Ｋ７Ｙ -69	いわき市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東10m市道、北6m、東11m、三方路		１住居 (70,200)
e	２２Ｋ４ -8	いわき市		建付地	（　）	ほぼ台形	東7m国道、中間画地		１住居まちなか居住区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	44,597	100 [ 95.0]	46,944	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,900
b	(　 ) 46,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	44,693	100 [ 95.1]	46,996		47,000
c	(　 ) 43,484	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	44,371	100 [ 95.0]	46,706		46,700
d	(　 ) 41,667	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	39,683	100 [ 84.7]	46,851		46,900
e	(　 ) 49,152	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	53,023	100 [ 113.1]	46,882		46,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,900 円／㎡]

いわき -68　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,748,558	722,260	3,026,298	2,819,400	206,898	（　0.9707） 200,836	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,016,720 円　　　　（　 7,580 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき -68　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	119.24	Ｗ2	238.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	530 ㎡	15.0 m x 36.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：１ＤＫ、平均専有面積：２９．８１㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	居宅	119.24	100.0	119.24	1,367	163,000	1.0	163,000
							1.0	163,000
一括 2～ 2	居宅	119.24	100.0	119.24	1,409	168,000	1.0	168,000
							1.0	168,000
～

～

～

計		238.48	100.0	238.48		331,000		331,000
								331,000

⑨年額支払賃料	331,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,972,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 238.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,972,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 329,676 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,642,324 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	331,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,035 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 331,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 103,199 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,748,558 円　　　　（　 7,073 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ５（賃）Ｙ　　　　-3	1,505 ( 1,463)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,505	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,409 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ４（賃）Ｙ　　　　-17	1,412 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,412
c	２２Ｋ１（賃）Ｙ　　　　-7	1,431 ( 1,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,431

いわき -68　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,300 円	38,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	119,160 円	3,972,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 323,800 円	38,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,200 円	38,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 722,260 円　（　　　　　　 1,363 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 238.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,819,400 円（　　　　　 5,320 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,748,558 円
②総費用	722,260 円
③純収益　①－②	3,026,298 円
④建物等に帰属する純収益	2,819,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	206,898 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	200,836 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 379 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,016,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,580 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
いわき -68　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき -68

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　小野　博

TEL.

鑑定評価額

24,900,000 円

１㎡当たりの価格

46,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市内郷御台境町五反田１０番４				②地積　(㎡)	530 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	台形 1:2.5	店舗兼住宅Ｗ1	一般住宅、営業所、アパート等が混在する地域	北西11m市道	水道、下水	内郷 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層事業所住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 530 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ常磐線に隣接する幹線市
道沿いの地域。

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

内郷駅北東方

2.0km

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

今後も利便性に優れる混在住宅地域として概ね現状を維持すると予測する。用途の多様性を有する地域であるが
、居住環境、繁華性ともに特段の競争力を有しておらず、地価は当面、横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事業所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、いわき市中部から北部にかけての混在住宅地域及び路線商業地域。需要者の中心は市内に居住する個人
、法人等である。中心部に近い混在住宅地域で用途の多様性を有するが、住宅用地としては画地規模が大きく、事業用
地としても商業繁華性が低く、コロナ禍の影響もあって需要は限定的である。需要の中心価格帯は用途に応じて規模が
様々であり、見出すことができない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅、事業所等が混在する住宅地域でアパート等の収益物件も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れておらず、収益価格は低位なものとなった。同一需給圏内での土地取得にあたっては、収益性よりも周辺で成立した
取引価格水準が重視される。よって、収益価格は参考に止め、代表標準地からの検討を踏まえ、自用目的で規範性を有
する取引事例を基礎として求められた比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　いわき -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[123.7]

[100.0]
100

47,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

いわき市内の住宅地の地価は、一部地域で令
和元年東日本台風による影響が残るものの、
全体的に高止まり傾向で推移している。

地域要因に特段の変動は見られず、需給は安
定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

いわき -68　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ５Ｙ -56	いわき市		更地	（　）	不整形	北西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２２Ｋ７Ｙ -66	いわき市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２Ｋ７Ｙ -67	いわき市		更地	（　）	長方形	北西16m県道、北東9m、角地		近商 (100,200)
d	２２Ｋ５Ｙ -58	いわき市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,484	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	44,371	100 [ 94.1]	47,153	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,200
b	(　 ) 57,716	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	54,449	100 [ 114.5]	47,554		47,600
c	(　 ) 54,600	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,020	100 [ 119.7]	46,800		46,800
d	(　 ) 46,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	44,597	100 [ 96.0]	46,455		46,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,900 円／㎡]

いわき -68　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がなく、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,668,448	715,663	2,952,785	2,678,430	274,355	（　0.9707） 266,316	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,326,320 円　　　　（　 10,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき -68　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	119.25	ＬＳ2	238.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	530 ㎡	15.0 m x 36.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（２ＤＫ：３９．７５㎡／戸、６室）想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	119.25	100.0	119.25	1,291	153,952	1.0	153,952
							1.0	153,952
2～ 2	居宅	119.25	100.0	119.25	1,331	158,722	1.0	158,722
							1.0	158,722
～

～

～

計		238.50	100.0	238.50		312,674		312,674
								312,674

⑨年額支払賃料	312,674 円　×　12ヶ月　＝　 3,752,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,752,088 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 187,604 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,564,484 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	312,674 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,970 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 312,674 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 100,994 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,668,448 円　　　　（　 6,922 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ６（賃）　　　　-2	1,563 ( 1,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [130.0]	100 [ 90.0]	1,363	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,331 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ７（賃）Ｙ　　　　-6	1,170 ( 1,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	1,570
c	２２Ｋ５（賃）Ｙ　　　　-1	1,017 ( 1,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	1,367

いわき -68　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,300 円	38,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	112,563 円	3,752,088　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 323,800 円	38,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,200 円	38,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 715,663 円　（　　　　　　 1,350 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 238.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,678,430 円（　　　　　 5,054 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,668,448 円
②総費用	715,663 円
③純収益　①－②	2,952,785 円
④建物等に帰属する純収益	2,678,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	274,355 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	266,316 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 502 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,326,320 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,000 円／㎡）