別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -66　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -66 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市小名浜字栄町３７番１ ②地積 　(㎡) 348   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1.2:1 事務所兼住宅 Ｗ2 一般住宅、事業所、 空地等が混在する地 域 南東12m市道 水道、ガス、下水 泉 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 事務所住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小名浜港に近い混在地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 泉駅東方 5.4km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、事業所、飲食店等が混在した地域で、地域西側に大型商業施設が進出した影響はまだ顕在化していな いが、利便性の向上により利用用途等も広がっていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 事務所住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小名浜地区の住宅地域及び商住混在地域一円と判定する。特に小名浜港に近い県道小名浜港線周辺地域 との代替関係が強い。需要者は市内に在住する個人のほか法人も見込まれる。大型商業施設の進出以降も、まだ新たな 土地需要の契機は見られず、商住とも取引は従来と変わらない。取引される規模、価格帯はまちまちであり、市場の中 心価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格では、近隣地域の特性に留意して混在住宅地域に存する事例を採用して得た価格で、市場における標準地の実 態を反映した価格といえる。一方、事業系利用も見られる地域であるが、賃貸市場が未整備で地価に見合った賃料水準 が形成されてなく、経済合理性ある収益物件の想定が非現実的であるので収益還元法の適用は断念した。以上により、 比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は減少で推移し、平地区の減少が大き い。取引件数は前年並みの水準で、新設住宅 着工戸数は期ごと不安定に推移している。 港に近い混在地域で地域要因の変動は見られ ず、未利用地、低利用地が多い。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％