別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 いわき -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -56 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市郷ケ丘３丁目６番１０ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 いわき 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした丘陵地の大規 模住宅団地 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 いわき駅南東方 4.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 環境、利便性とも相対的に優れる地域で、安定した人気があり当面は現況を維持するものと予測。但し価格水準 が郊外型としては上限に近づいた感があり、経済情勢の不透明さもあって地価は横ばい程度に収束と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市内の住宅地域一帯で、需要者の中心は市内在住者。いわきニュータウンと並んで人気の高い郊外 型大規模住宅団地であり、取引は市内においては相対的に活発である。取引の中心となる価格帯は、土地が２２０～３ ００㎡で１，３００～１，９００万円程度、新築戸建住宅では３，０００～３，５００万円程度と市内の住宅地として は高価格帯の水準となっているが、敷地の小規模化により総額を抑えた取引も増えつつある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートも見られるが中心的な土地利用は自用の戸建住宅で収益利用には小規模である上、収益性が価格水準に及ぼす 影響も相対的に小さいため収益価格は試算しなかった。一方比準価格は、類似性の高い取引事例が豊富に収集し得たこ とから信頼性が高く、居住環境等の市場において重視される要因も地域格差率等の査定において同様に重視しており説 得力にも優れる。よって比準価格を標準に、代表標準地との規準を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [106.0] 100 [104.2] [106.0] 100 65,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウィルス感染症の先行きが不透明なま まで、経済活動は一進一退のまま、上昇力を 欠いた状況が続いている。 住宅地域として用途が純化された地域であり 、地域要因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％